不動産投資が相続税対策?遺産相続時の対策


不動産投資を行うと、遺産相続時に発生する相続税を節税できます。
しかし、相続税対策の多くは遺産相続が始まってから行うことができません。不動産投資で節税するためには、早めに相続へ向けて資産の整理をする必要があります。

とはいえ、不動産投資には多額のお金が必要です。
どうして不動産投資が相続税の節税になるのか、遺産相続時に役立つのかを知っていないと、投資の決断ができない人もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は不動産投資が相続税対策になる理由や、不動産投資を行う際の注意点をご紹介いたします。

遺産相続時には相続税がかかる!

日本では、故人の財産を相続する際、遺産の総額次第で「相続税」という税金がかかります。
相続税の税率は、最低10%から最高で55%。基本的には、資産をたくさん持っている人が亡くなると、莫大な相続税がかかるという仕組みです。

遺産相続時は、

*現金
*不動産
*死亡保険金
*有価証券

といったプラスの財産と、借金のようなマイナスの財産を合計して総額を求めます。計算した遺産総額が一定額以上なら、相続税の納税が必要です。
なお、不動産のような現金以外の資産に関しては、現金換算した場合の評価額を計算します。

相続税の計算方法


相続税の計算式は、「遺産の総額-(3,000万円+法定相続人の数×600万円)×相続税率」で求められます。
「3,000万円+法定相続人の数×600万円」の部分を、「基礎控除」と呼びます。遺産総額よりも基礎控除額のほうが大きい場合、相続税はかかりません。

ただ、基礎控除は法定相続人、つまり配偶者となる故人の奥さんや旦那さん、お子さん等の人数で自動的に金額が決まってしまいます。意図的に基礎控除をあげて節税するのは非現実的です。
遺産相続時の相続税対策は、遺産総額を圧縮することが節税方法になります。

遺産相続の現金を不動産に変えると相続税が安くなる


相続税の計算には、相続する財産の評価額を算出しなければならず、現金や株式などは自家と同じ評価額となります。
その一方で、不動産は土地も建物も取引価格より低い金額で評価されるのです。これを利用することで相続税の節税に繋がります。

土地と建物の評価額
土地 路線価あるいは固定資産税評価額を元に算出。路線価は時価の80%、固定資産税評価額の70%で出されます。
建物 固定資産税評価額をもとに算出。時価の70%で出されます

例えば1,000万円の現金と1,000万円で買った不動産を比べた場合、不動産のほうが評価額は安くなります。
資産の総額は同じでも、現金を減らして不動産を増やせば、遺産総額を減らして節税が可能になるのです。

ただし、被相続人が亡くなる直前に不動産投資を始めると、一時的な相続税逃れだと税務署から見なされてしまいます。節税対策は早めに行いましょう。
同様に、遺産相続の直後に不動産投資で買った物件を売るのもおすすめできません。

貸家建付地だと不動産の評価額が下がる


投資した不動産が貸家建付地、つまり賃貸マンションや賃貸アパートの場合、土地部分の評価額はさらに下がります。
物件のオーナーであっても、すでに住んでいる入居者を自由に追い出すことはできず、資産として活用の幅が狭まってしまいますよね。単に不動産を購入するだけだと、貸家建付地は利用できないのでご注意を。

「小規模宅地等の特例」で評価額の大幅な圧縮が可能


遺産相続時に使える節税の特例が、土地の評価額を50%圧縮できる「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地等の特例を使うと、賃貸用不動産の土地は評価額が50%減、居住用不動産(実家など)の土地は評価額が80%減になります。

不動産投資による節税はなるべく早くはじめる


遺産相続に向けて、現金を不動産投資で減らしておくと相続税を節税できます。条件のよい物件に投資すれば、節税だけでなく老後資金として家賃収入も手に入るのが不動産投資の強みです。


ただ、優良物件探しや資金調達にはある程度時間がかかります。信頼できる不動産投資会社を見つけて、早い段階で不動産投資をはじめましょう。

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