不動産投資の成功率を上げる4つの秘訣

不動産投資の成功率UP
不動産投資は初期投資に多額の費用がかかるもの。少しでも不動産投資の成功率上げる為には、リスクを回避する必要があります。

今回は不動産投資の成功率を少しでもあげる方法を4つ紹介します。

1.最初の物件選び

不動産投資の成功率をあげるためには、最初の物件選びが重要です。まず初めに、立地条件を確認して、購入する不動産が地域のニーズにあっているかを判断することが大切です。例えば、学生街で家賃が15万もする物件は、ニーズにそぐわないといえます。

また、物件の築年数や耐震機能なども調べておきたいポイントです。いつくるかわからない地震への対策は、居住者からも強い関心を寄せられています。

2.物件が決まったらキャッシュフローを確認

不動産投資は一般的に、金融機関から融資を受けて行われます。そのため、家賃収入から毎月の返済が引かれていきます。また、月々の返済に加えて、修繕費をはじめとした経費も発生します。このような外部に支払う額を、収入から引いたお金の流れが「キャッシュフロー」です。不動産投資におけるキャッシュフローは、*家賃−経費−返済で求められます。

例えば、以下の条件でキャッシュフローを計算してみます。

  • 家賃収入 500万円
  • 経費 150万円
  • ローン返済額 200万円
  • 税金 50万円

この場合のキャシュフローは、

*500万円−150万円−200万円−50万円

となり、100万円が手元に残る計算になります。

例えば、広告などに「1年間で500万円の収入!」と謳われていても、これはあくまで売上であって、利益ではないということを理解しておく必要があります。

3.自己資金で投資する

不動産投資は巨額のお金をつぎ込む投資。そのため、銀行をはじめとした金融期間から融資を受けることが一般的です。しかし、融資を受けた場合は、当然金利を含めた返済が必要になります。

これを考えると、極力、自己資金で投資することが大切です。

例えば、2,000万円の物件を全額自己資金で購入した場合、年利3,2%、借入期間15年で500万円を借り入れて購入した場合、全額借り入れた場合は、次のように収入が異なります(なお、1部屋の賃料を5万円、10室満室の場合で計算しています)。

全額自己資金 1,000万円借入 2,000万円借入
満室時年間入 600万円 600万円 600万円
諸経費 90万円 90万円 90万円
年間返済額 0万円 300円 168万588円
年間支出 90万円 174万300円 258万588円
年間手取り 510万円 425万9,700円 341万9,412円

このように、全額自己資金と、全額借り入れた場合では、年間100万円以上も手取りが変わってくることもあります。

ローンを組むなら金利を確認しておく

自己資金で投資する方がリスクは少なくなりますが、そこまでの貯蓄がないという場合もたくさんあります。その際は、借入先を検討する必要があります。

住宅ローンの金利には「固定金利タイプ」「変動金利タイプ」の2種類があります。

固定金利タイプであれば、借り入れた時から金利の変動はありません。そのため、借入後に市場の金利が上昇しても借り入れた額に対する金利はそのままで、返済の計画がたてやすいといえます。

変動金利タイプの場合、市場の金利変動にあわせて、借入額の金利も変動するため、市場金利が下がれば、返済額も少なくなります。ですが、返済計画がたてづらいうえに、市場金利が上がれば、それに応じて返済額も高くなってしまいます。

固定金利の方がメリットがあるように思えますが、固定金利が市場金利の影響を受けないため、市場金利が低下しても借入額の金利は変わらないというデメリットもあります。

4.セミナーに通ってみる

不動産投資をはじめるにあたり、まずはセミナーに通ってみるのもおすすめです。不動産投資セミナーは全国で開催されており、不動産投資に関する現状やノウハウを学べるいい機会です。

セミナーに通う際は、投資家やフファイナンシャルプランナー、税理士といった不動産投資に関する専門的な知識を身につけている講師のセミナーを選ぶことで、具体的なプランを学べます。

自分だけなく、プロの力も借りる

不動産投資の成功率をあげるためには、キャッシュフローや立地条件、借入条件などを自身で調べて、吟味する必要があります。より専門的な知識を得るには、ファイナンシャルプランナーや税理士といった投資に精通した、プロの意見を参考にするのも大切です。

まずは、自分でしっかりと投資のノウハウを調べ、わからないことはプロに相談してみましょう。

【参考URL】

https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-exit-strategy-9902

https://fudousan-onepercent.com/mindset/seikouritsu.html

https://www.fudousantoshi-times.com/pro/first/7789

おすすめコラム一覧

コラム一覧に戻る