所有物件の売り時はいつ?失敗しない不動産投資

不動産投資の売り時
不動産投資成功を目指す上で重要なポイントとなる物件の売り時。物件は時期によって、売却価格に大きな差がでてきます。

今回は不動産投資で失敗しないために押さえておきたい不動産投資の売却タイミングを紹介します。

【売り時1】 市場の動向をみた売却

投資物件の売り時としてもっとも最適なタイミングが、市場が好景気を迎える時です。

例えば都内や首都圏であれば、2020年の東京オリンピック開催に向けて、市場が高騰している傾向にあり、物件を高く売却できる可能性があります。 しかし注意しなければならないのは、オリンピック開催前がピークであり、開催後は、市場が下落していく可能性が高いということ。 そのため、売却のタイミングを見極める必要があります。

地価高騰が予想されるエリアは1都3県

東京オリンピック開催を迎えるにあたり、地価高騰が予想されている地域は、

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 千葉県
  • 埼玉県

の1都3県です。

これら地域は、宿泊施設、交通網整備などにより、地価上層が期待されています。

【売り時2】築年数20年を目安に売却

物件の単価は築年数の経過と比例して下落していく傾向にあります。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査によると、中古マンションの場合、築0〜5年の場合、4,500万円以上だった価格が、年々下落。築21〜25年では、1,500万円ほどになり、その後はほぼ横ばいに推移していきます[注1]

このことから売却をするなら、築20年以内の売却が望ましいといえます。

[注1]築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2015年)

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201602.pdf

【売り時3】季節からみる売却

季節から不動産売却タイミングをはかる際は、引っ越しシーズンである4月に着目します。この時期は、新社会人や転勤、大学入学などで、住宅ニーズが高まります。

そのため、まず1月ごろから売り出しをスタートさせ、2、3月には売却が決定できるようにしておく必要があります。

【売り時4】投資家が気にする修繕履歴からみる売却

全国宅地建物取引業協会連合では、中古住宅を購入する際に気にする点を調査。結果、65.0%が、「履歴情報(修繕履歴)が残っていること」に注目していることがわかっています。[注2]

修繕履歴とは、建物を修繕した履歴のこと。例えば、築15年以上で修繕が行われていない物件は、購入したところで、その後の修繕費用が高くついてしまうため、物件そのものの価格が下がってしまいます。

しかし、築15年以上でも修繕していれば、修繕費用はさほどかからないため、物件自体の価格も下がりません。

[注2]住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査

https://bit.ly/2DFPZC9

【売り時5】譲渡所得税からみる売却

不動産を売却した際には、譲渡(売却)したことによって得られた所得に対して税金(譲渡所得税 / 住民税)が発生。この税率は不動産を所有している期間によって異なります。

【短期(5年以下)譲渡所得の場合】

所得税 30.63% + 住民税 9% = 39.63%

【長期(5年超)譲渡所得の場合】

所得税 15.315% + 住民税 5% = 20.315%

短期所得と長期所得では、税率が大きく変わります。そのため、この市場の状況が停滞している場合などは、譲渡所得税を目安に売却するとよいでしょう。

【売り時6】空室状況からみる売却

物件に空室が出はじめたら、早めに売却を検討すべきです。 空室が多くなることは、当然家賃収入の減少につながりますし、その地域での需要が下がってきている証拠でもあります。

一時、入居者が少なくなっただけど悠長に構えず、周辺の人口動態などを調べ、ニーズが減ってきていることがわかれば、売却という手段を講じることで、損失を抑えられます。

不動産は出口戦略が重要

不動産投資において重要になってくるのが、出口戦略です。不動産に出口戦略とは、売却するタイミングのことです。仮に望んだどおりの家賃収入が得られても、売却に失敗してしまっては、赤字に転じてしまうこともありえます。

出口戦略は物件を購入する段階からはじまっています。立地条件や物件の状態などを加味して、売却時でも価値がある物件を選ぶ必要があります。 また、今回紹介した売却のタイミングを把握して、しっかりと黒字で投資を終える必要があります。

【参考URL】

https://rp-realestate-consultation.com/realestate-investment-timing/#11

https://www.fudousantoshi-times.com/pro/economy/3605

https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-exit-strategy-9902#i

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