不動産投資の金利について。相場はどのくらい?

不動産投資の金利相場
不動産投資をする際は、ローンを組むのが一般的ですが、その際に発生するのが金利です。

今回は不動産投資における金利の相場と、金利が不動産投資に与える影響について解説します。

不動産投資における金利の相場は1〜4%ほど

金利は投資用ワンルームマンションと一棟アパート、マンションで異なります。 ワンルームマンションにおける、不動産投資ローンの金利の相場は、ワンルームマンション2〜4%、一棟アパート、マンションの場合1〜3%が相場です。

ですが、銀行や信用金庫の規模によって差がでてきます。 そのため、まずは、購入する不動産でどれだけの収益が見込めるかを考え、適した金利のローンを組むことが大切です。

不動産投資ローンの金利は「固定金利」と「変動金利」の2種類

不動産投資ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利とは、一定の期間であれば同じ金利で融資が受けられる金利です。固定金利の場合、金利が変動した際に金融機関にとってリスクになるので、不動産投資のような長期に亘り融資を受けるローンは、変動金利が採用されています。変動金利は、金融機関によって年に2回ほど金利が見直され変動していくローンです。固定金利よりも金利が安いのが一般的なのが特徴です。

不動産投資ローンを受ける際には審査が必要

長期に亘り多額の融資が発生する不動産投資の場合、各金融機関で審査が行われます。

審査は、借主の勤務先や年収といった属性や自己資金、所有不動産などの資産に関する項目に加え、購入する物件の評価と、その物件でどれほどの収益が見込めるかも審査されます。

民間金融機関の審査に通らなければ日本政策金融公庫からの借入も視野に入れる

大手銀行をはじめとした民間の金融機関の場合、審査に通らない可能性もあります。

その場合は日本政策金融公庫からの借入を視野に入れてみるのもよいです。日本政策金融公庫は国が100%出資する公庫で、銀行からの借入が難しい個人事業主も借入の対象となっています。日本政策金融公庫の場合、最大4,800万円までの借入が可能。金利は固定金利で1%と好条件で借入できます。

ただし、日本政策金融公庫から借り入れる際も審査があり、以下の書類が必要になります。

  • 借入申込書
  • 直近二期分の確定申告書
  • 決済後半年を経過している場合は、最新の試算表
  • 法人の登記簿謄本
  • 身分証明書(運転免許証やパスポート等)

これらの書類に加え、面接もあります。面接の際は、いかに収益が見込めるかをしっかりと論理的に説明する必要があります。

金利上昇と不動産投資の相関性

不動産投資をする際は空室リスクや滞納リスクに注意する必要があります。

ですが、空室リスクは不動産賃貸仲介会社のサイトに掲載することで抑えられますし、滞納リスクは家賃保証会社などと契約することで緩和できます。不動産投資の場合、これらある程度、調整可能なリスクに加えて金利上昇のリスクもあります。

金利が上昇すると、当然毎月の返済額も上がってしまいます。

例えば、6,000万円の融資を金利2%で30年間借りたとします、この場合の年間返済額は、266万1,252円です。これが金利上昇によって3%となると、年間の返済額は303万5,544円となります。1%金利が上昇することで、37万4,292円も返済額が上がることになります。

金利上昇は不動産投資を購入する際は有利

金利が上がることでローンを組んでいる場合、返済額は増えてしまいますが、物件を購入する際は、有利に働きます。

上で例を出した通り、金利が上がることで返済額が上がり不動産投資での収益が下がってしまいます。そのため、物件所有者のなかで、売却をしたいと考える人が増加。それに伴い売却物件も増えていき、高金利でも売却できるように物件価格が下がっていきます。

このため、金利上昇時には利回り(見込める収益の割合)が高い物件を、少しでも安く購入できます。

金利の動向には注視しておく

不動産投資では空室リスクや滞納リスクといった、ある程度コントールできるリスクよりも、金利の動向に注視しておく必要があります。

例えば、アメリカの中央銀行にあたるFRB(連邦準備制度理事会)が国内の金利を上げたとします。そうなると、円安になり貿易摩擦を解消するために、日本も金利が上がる可能性があります。

このように社会情勢によって変動していく金利。不動産投資を行う際は、物件そのものに関して調べることも大切ですが、金利の動向にも目を配らせておくことで、投資失敗のリスクを回避できます。

【参考URL】

https://miraimo.com/10700#3

https://invest.re-ism.co.jp/column/colum84/

https://shikin-pro.com/guide/5971

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