相続税対策に不動産投資。計算方法を解説!

計算方法を解説

年々注目が高まる不動産投資ですが、相続税対策としても有効とされています。ですが、どれくらい有効なのかは、実際に額を求めなければ把握できません。

今回は不動産が相続税対策としていかに有効化を、計算方法を交えて解説します。

相続税額を求めるには財産額・基礎控除額・相続税率が必要

相続税額は、以下のような方法で求められます。

*相続税額=(全ての財産額−基礎控除額)×相続税率

つまり相続税額を求めるには、財産額、基礎控除額、相続税率という3つの項目を確認しておく必要があります。

全ての財産額とはプラスもマイナスも含む

全ての財産額とは、プラスとなる貯金、株、土地、生命保険などの合計から、マイナスとなる借金や税金などの支払いが生じるものの合計を引いた額になります。

ここで注意が必要なのは、建物や土地は、時価ではなく、固定資産評価基準に基づいて価値が決まります。

建物の評価額は建築費用の60%

建物にくだされる評価額は、固定資産税評価額が用いられます。一般的に建築費用に対して、60%ほどの評価になります。

また、賃貸不動産として利用している場合は、さらに30%が控除されます。

土地の評価額には「路線価方式」と「倍率方式」がある

土地の評価額には、市街地に用いる「路線価方式」と市街地以外の箇所に用いる「倍率方式」があります。前者であれば、国税庁が発表している路線価に土地の面積をかけることで、求められ、おおよそ、路線価の80%ほどの価格になります。一方、倍率方式では、土地の固定資産税評価額に、土地の種類や地区で定められた倍率をかけることで、評価額がわかります。

基礎控除額は相続人の人数で変わる

遺産において、相続税がかからない範囲が基礎控除額です。これまで、基礎控除額は、 *5,000万円+1,000万円×法定相続人数 で求められてきましたが、2015年の相続税が改正されたことによって、 *3,000万円+600万円×法定相続人数 で求めるようになりました。 このように基礎控除額は法定相続人の人数によって変わってきます。

法定相続人は第3順位まである

法定相続人となるのは、配偶者および血縁関係者です。以下のような順位で構成されています。

  • *第1順位 子ども及び代襲相続人
  • *第2順位 両親などの直径専属
  • *第3順位 兄弟姉妹および代襲相続人

配偶者は必ず相続人になるのに対して、血族は上記の優先順位によって誰が相続するか決まっていきます。

相続税率は法定相続人が受け取る金額で変わる

相続税率は法定相続人が受け取る金額で変わってきます。そのため、法定相続人が受け取る額が、1,000万円であれば税率10%、2億円以下の場合40%と変動していきます。

相続税額の計算例

では、相続税額を以下の条件で計算してみます。 まず、財産額が2億円で、法定相続人が1人だった場合、課税対象となる金額は、 *2億円-(3,000万円+600万円×1)=1,6400万円 となります。 16,400万円の相続税は、40%で控除額が、1,700万円のため、 1,6400万×40%-1,700万=4,860万円となります。

財産が不動産だった場合

一方、この2億円が、建物1億円、土地代1億円の不動産投資としての資産だった場合、建物の評価額は *1億×60%×30%=1,800万円 となります。

土地の評価額は、路線価方式で求めると、 *1億×80%=8,000万円 となります。

つまり不動産としての資産は、 *1,800万+8,000万=9,800万円 であり、ここから、基礎控除額を求めると、 *9,800万−((3,000万+600万×1)=6,200万円 が求められます。

6,200万円の相続税は、30%で700万円の控除があるため、 *6,200万円×30%−700万円=1,160万円 1,160万円が相続税額となります。

このように、不動産以外で遺産を残した場合と、不動産で残した場合は、相続税が、3,700万円も変わってきます。

不動産投資は相続税対策として最適

不動産で遺産を残しておけば、それ以外で遺産を残した場合と比べ大きく遺産が変わります。ですが、相続税対策として不動産投資を行うには、土地の評価額や建物の評価額によって大きく変動します。

そのため、相続時も価値を保てる、良質な物件を選んでおくことが大切です。

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