歴史的にもっとも低い金利が続いている近年、日本国内では投資用に不動産物件を所有している人が増えています。
不動産投資物件を維持することで家賃収入を得ることができますが、実際の運用で物件の収益性や収支が芳しくない場合は、売却を考える必要が出てくることもあります。
今回の記事では、不動産投資物件の売却を検討している方へ、売却の絶好のタイミングはいつなのか、どうすればなるべく高く売却できるのかなど、ぜひ知っておきたいポイントを解説していきます。
不動産投資物件を売却する流れ
収益物件の売却タイミングはいつが一番よいのか知るためには、売却の流れを把握しておく必要があります。
基本的には不動産投資会社に相談し、いろいろと進めていってもらうことになりますが、時間的にも金銭的にも損をしないためには、物件の大家であるオーナー自身もその流れを知っておくべきでしょう。
不動産投資物件を売却する流れは以下のようになっています。
売却計画を立てる
媒介契約を交わすことになる不動産投資会社へ相談する前に、まずはいつまでにどのくらいの価格で収益物件を売却したいのか、という希望をはっきり決めておきます。
物件価格の値下げ幅についても、他の保有資産との兼ね合いで可能な範囲を明確にしておきましょう。
下準備もなしにいきなりプロへ相談すると、流されてしまうケースが多いからです。
不動産投資会社に相談する
物件の売却では、不動産投資会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
投資のプロへ物件の売却について相談し、売却の適切なタイミングや必要書類などを整えていきます。
不動産投資物件の売却時に必要な書類は以下のとおりです。
これらの情報に基づき、物件の査定をしてもらいます。
信頼できる会社であり条件も合えば、媒介契約を結び、具体的な売却活動へと進んでいきます。
売却手続きをする
購入希望者が現れたら物件案内をし、諸々の条件で合致した場合には売買契約の終結です。
不動産投資会社にて売却の手続きに入り、仲介手数料を含めた諸費用を支払います。
これをもって売買の完了となり、物件の引き渡しです。
不動産投資物件の売却で絶対におさえたい7ポイント
収益物件を売却する流れが掴めたら、いよいよ計画を進めていきましょう。
その際に、絶対に外せない7つのポイントをご紹介します。
①不動産投資会社選びが最重要
パートナーとなる不動産投資会社選びで、マンションの売却がうまくいくかどうかが決まります。
不動産投資会社は税金やローン残債に関する知識・情報も教えてくれますので、大変頼りになる存在ですが、中には仲介手数料を多めに取ろうと画策するような会社もありますので注意が必要です。
はじめから1社に限らず、複数の不動産投資会社を比較して検討しましょう。
不動産投資会社比較サイトの利用もオススメです。実績の高さや販売に得意なエリアなども要チェックです。
②売却には数ヶ月かかる場合がある
物件の利便性にもよりますが、とくに1,000万円以上のワンルームマンションの場合、気軽に購入できる価格とは言い切れません。
そのため、需要のタイミングに合わなければ、売却までに半年以上の時間を要することもあります。
値下げせざるを得なくなるなど物件価格にも大きく影響していきますので、必要書類の準備も含めて、なるべく時間を巻いて進めていくことが重要です。
③物件状況や市場動向から売却タイミングを見極めよう
物件の販売価格は、物件の状況や市場動向に左右されます。
以下の5つのポイントをチェックし、売却のタイミングを見極めていきましょう。
不動産価格や金利の相場から判断する
一般財団法人日本不動産研究所が公表している新築マンションの価格予測（2018年）によれば、2019年から物件価格が下がるのではないかと指摘されています。
これは、長く続く低金利時代が大きく影響しています。
中古マンション価格もこれに連動して下がる傾向にありますので、不動産価格が下がる前に売るのが絶好のタイミングだと言えるでしょう。
空室状況から判断する
同じマンション内で空室が複数出た場合、入居者にとってはその物件のニーズが下がってきているのかもしれません。
周辺エリアの家賃相場に変化がないかなどもあわせて把握しておくことが大切です。
建設需要から判断する
駅に近い、買い物環境が抜群など、エリアによってマンションの建設需要は大きく異なるものです。
周辺エリアで似た間取りのマンションの建設件数が増えていれば、価格は少し下げざるを得ない可能性も出てきます。
そのエリアでの建設需要が、現在どの状態にあるのかを確認しましょう。
所有期間・築年数から判断する
新築マンションでも、売却時には中古物件として売り出されることになります。
築年数と比例して修繕の必要性も高くなってきますので、マンション購入者は築年数がどのくらいなのかをとても気にするのです。
マンションの大規模修繕は5～10年の間に行われますので、できれば築10年までに、長くても築20年までの間に売却するのが理想的です。
また、個人が投資用マンションを売却する場合、売却益には譲渡所得という所得税がかかります。
マンションの所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得と見なされ、税率も15%と低くなります。
新年度のタイミングから判断する
引越しのハイシーズンはマンション購入の需要も高まります。
価格交渉においても、売主にとってもっとも有利な時期だと言えます。
2～3月には売り出せるように綿密な計画を立てましょう。
④売却額の相場を知っておく
土地を除き、マンションなどの不動産の売却額は、購入時の価格よりも大きくなることはあまり考えられません。
これは、経年劣化が避けられないからです。
そのため、売却できたとしても、ローン残債が発生する場合もあります。
適切な価格設定や状況に応じた価格変更を行うためにも、周辺エリアでの売却額の相場を知っておきましょう。
⑤売却にかかる費用を知っておく
マンションの売却時に発生しうる費用には、仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代（印紙税）、抵当権抹消登記費用＋司法書士への報酬（ローン残債がある場合）、譲渡所得税（売却益が出た場合）などがあります。
⑥売却前に物件の修繕をする
購入希望者を内見に案内する前には、壁紙の張り替え、床の傷の補修などを済ませておきましょう。
物件の印象は価格にも大きく影響しますので、中古マンションであっても魅力を損なわせない努力は必要です。
⑦相続した不動産に注意する
相続した不動産を投資用として運用している場合もあるでしょう。
不動産を相続した場合にも、譲渡所得税の課税対象です。
ただし、3年以内（相続税の申告期限～）に売却した場合には、売却時の経費に相続税額も加えることができますので、譲渡所得税額を少なく押さえることが可能です。
まとめ：不動産投資は出口戦略が重要
不動産投資の目的は、基本的に家賃収入によるキャッシュフローを維持していくことですが、価格相場や金利の変化により、常に物件の売却を視野に入れておくことも重要です。
不動産投資で失敗しないためには、物件を保有しながらも最終的にどうするかという「出口戦略」を意識して、アンテナを張り巡らせておく姿勢を持ち続けることをオススメします。
