不動産投資物件の売り時っていつ?正しい判断基準は?

不動産投資物件の売り時

不動産投資物件の売り時には、大きく分けて「経済状況」「築年数」「エリアの状況」という3つです。それぞれのポイントを解説します。

最も大事な「経済状況」

売り時を見極めるにあたって、最も大事なのが経済状況を見極めることです。 なぜなら、不動産価格は経済状況に最も大きく左右されるためです。

東京オリンピックを控え、不動産価格が高騰しだしている昨今は売り時に近いタイミングといえます。

ですがすべての人にとって最適なタイミングとは限りません。

自分の不動産投資物件はいつが売り時なのかを見極めるには、以下の5つのポイントをチェックする必要があります。

1. 建設需要が高いかどうか

建設需要が高いと、建設費が高くなります。 すると新築不動産の価格相場も高くなるので、それに影響を受けて中古不動産の価格相場も高くなります。

つまり物件を売っても高く買ってくれる可能性が高いので、売り時であるといえます。

建設需要の高さは建設費がわかりやすい目安となるでしょう。 建設費相場を見るには、国土交通省の「建設工事費デフレーター」という指標でみるとわかりやすいです。

2. 新築不動産の価格相場

前述の通り、新築不動産の価格が中古不動産の価格に影響します。 中古不動産の価格は新築不動産の価格を参考につけられるためです。

そのため、新築不動産の価格が高いときの方が売り時であるといえます。 一軒家よりもマンションの価格で見る方が比較しやすいので、新築マンションの価格を参考にするとよいでしょう。 住宅情報サイトなどを検索すると新築マンションの価格相場が出てきます。 このとき、過去との推移をチェックするのがポイントです。

3. 中古不動産の価格相場

売り時を見極めるには、より具体的に、中古不動産の価格相場をチェックすることも大切です。 新築不動産の価格相場に左右されるとはいえ、エリアによっては中古不動産の価格はかなり差があるためです。

こちらも新築不動産同様、マンション価格で比較すべきでしょう。 不動産投資を行うのは大半がマンションということもあるので、そういう意味でも中古マンションの相場で比較すべきです。

中古マンションの相場をチェックするには、エリアを絞り込んでサイトでチェックする、個別に査定を依頼するといった方法があります。

4. 住宅金利の相場

住宅金利は政策や経済状況に大きく左右され、購買意欲に大きく影響します。 金利が1%違えば総支払額は何百万円という単位で変わってくるためです。

そのため、住宅金利が安い時期の方が売り時であるといえます。 特に長期プライムレートを確認しておきましょう。

5. 所有期間が5年以上か

不動産を売却して出た利益には税金がかかります。 この税金ですが、5年以上所有しているかどうかで税率が大きく変わるのです。

5年未満だと税率は約39%、5年以上だと約20%という違いがあります。 つまり5年以上所有してから売却した方が税金的には有利となります。

不動産投資を行う多くの人は、経済状況を見極めて買い時を決めているので、似たようなタイミングで不動産を取得していることが多いです。 そのため所有期間も似たタイミングになりやすく、売り時は重なりやすくなります。 売り物件が大量に出てからだと高値で売るのは難しいので、売り時を予測して先手を打つことが大事です。

購入者の意識に大きく影響する「築年数」

経済状況に続いて重要なのが築年数です。 大多数の購入者は、「築年数が浅い=いい物件」という固定観念を持っています。 実際は必ずしもそうとは限らないのですが、この固定観念がある以上、築浅の状態で売る方が高値で売れることは間違いありません。

ただ税金の問題があるので、築5~10年くらいのタイミングで売るオーナーが多いです。 ですがどのタイミングにもメリットデメリットはあります。

価値が下落するタイミングを知っておくだけでも1つの判断材料となるでしょう。 築3、5、10、15、20、30年のタイミングで価格は下落しやすいです。

空き室リスクに関係する「エリアの状況」

不動産自体の価値には大きく影響しないものの、空き室リスクに大きく関係してくるのがエリアの状況です。

仮に現在は地方で人口が少なめのエリアだったとしても、子育てに力をいれていたり、大学のキャンパスが新設されたりすれば入居者ニーズは高まることが予想されます。 それとは逆に、大学のキャンパスが撤退したり、工場が移転したりすると、いずれ入居者ニーズは低くなることが予想されます。

エリアの状況がどうなるのかを見極めるには、空き室が埋まるまでの期間が長くなっていないか、大学や工場といった大規模施設の移転や撤退の噂がないかなどを常に気にしておく必要があります。 空き室が埋まるまでの期間が長くなるのは、競争力がなくなっている証拠です。

実際に人口が減少してから売るのでは遅いので、それを予測して先に売るという姿勢が大切です。

複数の要素に常にアンテナを張っておく

不動産投資において、売り時は一概にいえるものではありません。 経済状況などと言った一般的な要素の他に、家庭の事情といった個別の要素も関わってくるためです。

ですが不動産投資があくまで収益を目的とする以上、売り時を見極めるのは非常に重要なことです。 信頼できる不動産投資のパートナーを見つけ、相談しながら見極めるというのも大切なことといえるでしょう。

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