減価償却って?不動産における減価償却の仕組みを解説!

不動産における減価償却

減価償却は不動産投資における節税対策として欠かせないものです。ここでは、そもそも減価償却とは何なのか、償却率の考え方、対象となるものや減価償却が必要なケースについて詳しく紹介します。

減価償却とは購入した物件の減った分の価値を経費として計上すること

減価償却は、購入した物件の「価値」が年々減っていくことで「減価した」とみなし、減った分の価値を経費として計上する方法です。

たとえば投資目的で不動産取引を行って物件を購入すると、その物件を所有し続けるほど老朽化していくため、減価償却を行うことができます。

ただし住宅など自身で利用するものではなく、「事業用資産」であることが減価償却のための条件。事業、商売などの業務に使われる建物や設備、装置について減価償却を行うことができます。

土地については年数によって価値が変わるものではないため、減価償却することはできません。

法定耐用年数や減価償却率は資産により異なる

減価償却の対象となる資産は、種類によって減価償却ができる期間「法定耐用年数」が異なります。国税庁が法定耐用年数を定めているので、そのルールにしたがって減価償却を行いましょう。

また、建物の構造によって償却率が変化することにも注意。「建物価格×償却率」で毎年計上できる減価償却費が求められますが、償却率は建物の構造がRC造なら0.022、木造なら0.046、重量鉄骨造は0.030として考えます。

中古物件を購入する場合、法定耐用年数を経過しているか否かで計算式が異なり、経過していない場合は「法定耐用年数-経過年数×0.8」経過している場合は「法定耐用年数×0.2」で求めます。

また、減価償却費は月単位での換算になります。購入したあとは購入月~その年の12月までの月数の按分を計算します。

不動産売却時にも減価償却が必要

不動産投資によって収入を得ている方のほかに、不動産売却の際にも減価償却が必要になります。

売却時には「譲渡所得税」という税金が課せられますが、これは所有している不動産の売却額から、売却にかかった費用(経費)と不動産取得の際にかかった費用を引いて求められます。

不動産取得の際にかかった費用には、不動産の購入代金+仲介手数料などの諸費用が含まれますが、ここでいう購入代金は売却時点での不動産の価値となるので、減価償却を行う必要があるのです。

減価償却は不動産投資において大いに活用できる方法

減価償却は税の申告のために義務的に行うものというより、不動産投資に大いに活用できる計上方法です。 減価償却をせずに税を申告すると、利益の50%以上を納めなければならないため、利益率にも影響が出てきます。

利益を圧縮して節税対策

不動産投資は一定の利益が見込める投資方法ですが、減価償却なしに申告すると利益を大きく減らすことになります。 そこで、減価償却が切れるタイミングで物件を売却するか、償却が切れるところ(もしくは切れる前)に物件を新たに買い増しする方法の2通りが考えられます。 物件を買い増しすれば減価償却ができる資産が増えるので、引き続き節税対策ができるというわけですね。

減価償却の仕組みを知ろう

減価償却は不動産投資における重要な節税方法です。仕組みを正しく知れば投資がより楽しくなりますよ。 減価償却の仕組みを押さえて、賢く不動産投資を行っていきましょう。

おすすめコラム一覧

コラム一覧に戻る