サラリーマン大家必見!繁忙期前後を見据えた賃貸物件の空室対策

賃貸物件の空室対策

不動産投資の家賃収入は入居者を確保してこそ得られるものです。どれだけ魅力的だと思われる不動産を所有していたとしても、入居者がいなければ全ては「絵に描いた餅」にしかなりません。そのため、時間がなく十分な空室対策ができていないサラリーマン大家の方、そして物件を探している人が減る閑散期には、空室対策が特に重要です。 そこで今回は、空室リスクや空室対策についてまとめてみました。

賃貸物件に空室が出ると「不安」と「家賃の値下げ」の悪循環に陥るリスクがある

賃貸物件で空室が出てしまうと、悪循環を招くリスクがあります。 賃貸物件に入居者がいなければ収入が発生しません。さらには、入居者がいない状態がいつまで続くか分かりません。

そのため、精神的に「どうしよう」と追い込まれるオーナーもいます。 ましてや周辺に賃貸物件が増えていると「家賃を下げなければならないかも」との思いから、家賃を下げるものの、それでも入居者が現れなければ「さらに家賃を下げなければ…」といった不安に駆られるなど、まさに「悪循環」に突入してしまいます。

入居者がいなくとも経年劣化する部分が出るリスクも

賃貸物件は入居者が入らなくとも、経年劣化してしまう部分があります。 例えば和室の場合、入居者がいないとしても日中、陽射しが入ればどうしても多少のダメージを負うことになります。雨が続けば入居者に関係なく、湿気も出ます。

そのため、入居者がいないにも関わらず、修繕が必要になる可能性もあります。 入居者がいれば家賃収入から修繕費用を捻出できるのですが、入居者がいない場合、修繕費用は自費で負担しなければなりませんので、言うまでもなく「赤字」です。

空室を埋めるためにはある程度工夫も必要!3つの対策

不動産仲介業者に物件を掲載してもらい、待っているもののなかなか入居者が現れないのであれば、残念ながら物件そのものでは入居者にアピールできていないことが考えられますので、いくつか工夫することが求められます。

1.リフォームして機能性や新しさをアピールしてみる

築年数の古い賃貸物件の場合、「古い」というだけで敬遠されているケースもあります。現実的に築年数が古ければ設備も古いので、新しい設備の整っている賃貸物件と比べると、不便な生活になってしまいます。

そこで、リフォーム・リノベーションすることで築年数の古さを感じさせない魅力をアピールしてみるのも良いでしょう。築年数だけは変えることができませんが、リフォームやリノベーションによって新しい設備を用意すれば、入居者に「新しい設備が整っていて便利な生活が送れる物件」とアピールすることも可能です。

2.物件のターゲットとなる入居者層へのアピールを強めてみる

賃貸物件は、ある程度入居者層が分別されます。例えばワンルームの部屋は家族ではなく単身者になりますし、2LDK、あるいは3LDKの売には家族が想定されます。 そこで、自分が持っている物件が大きく分けて単身者向けなのかファミリー向けなのかを把握し、ターゲットに対して訴求してみるのも良いでしょう。

単身者向けの物件で「駐車場あります」とアピールしても、特に都心部の単身者は車を持っていない人も珍しくないので、実は何のアピールにもなっていません。 それよりも「宅配ボックスがあります」「近所にコンビニがあります」といったように、単身者にとって役立つ情報をアピールした方が、単身者も「住みやすい物件かも」と思ってくれるでしょう。

3.「最後の手段」として家賃を下げる

最も簡単な方法としては「家賃を下げる」です。家賃を下げることで「その家賃なら」と入居者の候補に入る可能性もあります。 ただし、家賃を下げる方法はあくまでも「最終手段」と考えておいた方が良いでしょう。 なぜなら、一度下げた家賃は戻せませんし、頻繁に賃貸物件を見ている人は、家賃が下がると「待っていればもっと下がるかも」と思う傾向にあるからです。他の工夫をしてもなお、入居者が見つからない場合の最終手段と考えた方が良いでしょう。

空室を防いで安定した家賃収入を手にする

空室があると収入減少など様々なリスクが生じてしまいますので、工夫を凝らして入居者を確保することが大切ですが、「工夫」にも様々な手法があります。 どのような入居者を求めているのかによって工夫の形も変わりますので、まずは自分自身が保有している物件のターゲットがどのような層になるのかを考え、ターゲットに合わせた工夫をしてみると良いでしょう。

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