老朽化物件は建て替えするべきか?売却するべきか?

老朽化物件は建て替えするべきか?売却するべきか?

所有するアパートやマンションが老朽化物件となった場合、建て替えをすべきか、それとも売却をすべきか、というのは迷いどころです。

建て替え・売却それぞれにメリットとデメリットがありますので、それを知った上でどちらの方法を選ぶか判断していきましょう。

老朽化物件建て替えのメリットとデメリット

老朽化物件を建て替えるメリットとしては、

  • 間取りや設備・デザインなどが全て一新できる
  • 入居率が高まる
  • 耐震性能も高まる

といったものが挙げられます。

そしてデメリットとしては、

  • 建て替えに高額な費用がかかる
  • 立ち退き交渉のための手間・コストがかかる
  • 物件エリア自体の人気・ニーズを読み間違えると失敗する

といったものが挙げられます。

老朽化物件は建て替えで「新しく地震に強い人気物件」に生まれ変われる

老朽化物件を建て替えすれば、最新の物件ニーズに対応できる間取りや設備・デザインを取り入れることができるため、物件の魅力がグンと高まり、入居者が集まりやすい人気物件になることが期待できます。

もちろんリフォームでも物件のイメージをある程度変えることはできますが、建て替えほどの自由度はありません。

また「地震に対する強さ」についても、特に19816月以前に建てられた「旧耐震基準」の物件と比べてずっと耐震性の高い物件に生まれ変わるので、万が一の際に対する安心感も違ってきます。

建て替えはコストや手間・ニーズや人気の把握の難しさがデメリット

老朽化物件を建て替えするには、多額の費用がかかります。

新しい物件を建てる費用だけでなく、旧物件の解体費用や入居者に対する立ち退き料などもかかってきますので、それらの出費を含めても収益が見込めそうかどうかという点はしっかり考慮しておく必要があります。

また、立ち退き交渉自体に相当な手間と時間がかかることも多いので、この点も覚悟が必要です。

そして建て替えのデメリットとしてはもうひとつ、物件エリアそのものの人気が落ちている場合は、たとえ最新のニーズを取り入れた物件を建てても入居者が入りにくいというものがあります。この人気・ニーズについてもしっかりと見極めておく必要があります。

老朽化物件売却のメリットとデメリット

老朽化物件を売却するメリットとしては、

  • 現金化できる
  • 今後の維持費や損失を考える必要がなくなる

といったものが挙げられます。

そしてデメリットとしては、

  • なかなか売れないケースもある
  • 建物解体費用の負担が必要となるケースもある

といったものが挙げられます。

売却すれば現金が得られて今後の損失も発生しない

老朽化物件を売却できれば、その売却資金を現金として回収できるというのが、老朽化物件最大のメリットです。

もちろん老朽化物件であるからこそ高額での売却を期待するのは難しいですが「空室だらけで所有していても維持費がかかって損失が増えるだけ」という状態から解放され、多少なりとも現金を得られるという点は大きな魅力です。

建物付きだと売れず、解体費用が必要となるケースも

売却前から空室だらけだったような老朽化物件は、建物付きで売却しようとしてもなかなか購入者が見つからないものです。むしろ古い建物が邪魔ということで、土地だけで売却するよりも安く買い叩かれてしまうケースも少なくありません。

そして土地だけで売却しようとすれば、建物解体費用は自己負担する必要がある、というのも大きなデメリットです。

また「入居者が居なくなったから売却した」という場合なら立ち退き料は必要ありませんが、入居者が多少なりとも残っている物件であれば、立ち退き交渉の際に立ち退き料が必要となってきます。

老朽化物件の建て替えと売却の判断のしどころは利益が見込めるかどうか

老朽化物件を建て替えるか売却するか、どちらの方法にもメリットとデメリットがありますが、どちらを選ぶかの判断のしどころとしては「建て替えすればまた利益が見込める状況であるかどうか」というのが挙げられます。

時代の流れで、最初に物件を建てた時は人気のあったエリアであっても、今では新築物件であっても入居者があまり集まらないような不人気エリアになっている、というケースも珍しいことではありません。

今も建物さえ新しければ高い人気が得られる見込みがあるなら建て替えを検討し、そうでないなら売却も視野に入れる、という形で考えていくのがおすすめです。

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