2022年問題の核「生産緑地」とは

東京などの都市圏といえども、まだまだ農地として活用されている土地は多く残っています。これらの農地が一気に宅地へと変わってしまい、不動産価格に影響を与えてしまう可能性のある2022年問題をご存じでしょうか?ここでは、2022問題の核となる生産緑地について、ご紹介します。

 

2022年問題の核「生産緑地」とは

2022年問題の核は「生産緑地」です。しかし、そもそも生産緑地とは何なのか、生産緑地法などについてわからないことは多いでしょう。ここでは、生産緑地について詳しく説明します。

 

改正された生産緑地法の内容

生産緑地とは、1992年に改正された生産緑地法によって指定された土地であり、市街化区域における緑地や農地の減少を防ぐために、建築物などの建築に制限がされている土地のことをいいます。建築物を建てる制限がかかる代わりに、固定資産税などの軽減措置が行われており、首都圏でもかなりの生産緑地が存在しています。

 

また、固定資産税だけではなく、相続税の納税猶予などの特例も受けられました。生産緑地に建物を建てるためには、所有者がなくなって農業をやめる場合や、生産緑地の指定を受けて、30年経過するのを待たなければなりません。2022年がちょうど改正から30年であり、全国における約80%の生産緑地の優遇措置がなくなる予定となっております。

 

農地の売却・宅地化が進む予測

加齢によって農業を継続することができず、さらに固定資産税などに関する優遇がなくなり、建築物の制限もなくなるのであれば、農業をやめて宅地として売り出そうと考えている方は非常に多くなっています。自治体での買取をしてもらうこともできるのですが、昨今財政難の自治体では、買取にも時間がかかるでしょう。

 

そのため、日本政府は2017年に30年経過後も10年ごとに延長ができるように法律を制定しています。しかし、高齢化はどんどん進んでいるのに加えて、後継者がいないということで、2022年になればかなりの生産緑地である農地が売却されて宅地化をしていくと予測されているのです。

 

2022年問題による不動産投資への影響

2022年問題が実際化すると、不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか?

 

郊外や地方では競合が増えて賃料下落の恐れ

首都圏においても、かなりの生産緑地が存在しています。2022年にすべての生産緑地が宅地として売却されることはないとしても、かなりの土地が宅地化される可能性があるでしょう。近年では、アパートやマンションなどは飽和状態となっており、空き家率も高くなってきています。

 

2022年問題では、この状況に拍車をかけてしまいかねません。少ない入居者を獲得するために価格競争が増え、賃料が暴落してしまい不動産投資が大赤字となる恐れがあります。東京の郊外でもこのような状況が予測されている状態であり、地方となるとさらに賃料下落が加速してしまうかもしれません。

 

不動産投資チャンスへとつなげる方法

マンションなどが乱立してしまうことにより、賃料収入が落ち込んでしまうというリスクがあるものの、この2022年問題を利用して不動産投資チャンスへとつなげる方法があります。首都圏であっても生産緑地は、広大な土地であることも多くあります。もし、現状試算に余裕があるのであれば、それらの生産緑地をまとめて購入し、賃貸事業として拡大することも期待できます。

 

ただし、やみくもに購入しても入居者を確保することができなければ、資金をドブに捨ててしまうようなものです。購入を検討している生産緑地に賃貸物件としての需要があるのかどうかを見極める必要があります。誰よりも早く、見極めて行動に移すことができれば、ピンチをチャンスに変えることも不可能ではないでしょう。

 

まとめ:

2022年には、多くの生産緑地の建築制限が解除されて、宅地化すると予想されます。不動産投資としては、賃料下落などのリスクが生じかねませんが、ある意味事業拡大のチャンスという一面もあるのです。生産緑地の買い時や賃貸需要について悩んだら、不動産会社に相談をしてみてはいかがでしょうか。一括査定で比較すると、信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

 

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