「消費税増税は不動産投資にも大きく影響!損をしないための対策を解説」

消費税が10%に増税されたことにより、不動産投資に興味はあるけれど二の足を踏んでいるという方もいらっしゃるのではないでしょうか?

今回の増税で課税される項目についての情報や、不動産投資における消費税の計算方法など基本的な知識を知っておくことで、不動産投資で損をしない対策を立てることができます

さらに、不動産投資では増税後にどんな影響を受け、どのように対処すべきなのかもあわせて解説します。

 

不動産では建物が課税、土地は非課税

消費税とは、消費される商品を購入する際にかかるものではありますが、社会政策として保険料、住民票発行などの行政手数料に加え、不動産では土地の譲渡については非課税とされています。

 

不動産の販売価格は税込で表示される

「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」には、不動産の販売価格について税込で表示することが定められています。

不動産の売買契約時に、別途消費税を請求されたら違反となりますので、覚えておきましょう。

 

個人間の不動産取引は原則として非課税

消費税とは、基本的に課税事業者の取引にかけられる税金です。

国税庁の定める「非課税取引」によると、土地の売却に関しては個人もしくは事業主であっても課税されませんが、建物に関しては事業者が売却する際には課税されます。そのため、中古マンションなど建物を個人から購入するといった個人間の不動産取引では消費税が課されませんが、もし個人が課税対象事業者として登録・納税している場合には課税されます

 

不動産の消費税を実際に算出してみよう!

では、土地2,500万円、建物2,000万円(税抜)の新築注文住宅を不動産会社から購入する場合を例に挙げて、消費税がどのくらいかかるか計算してみましょう。

 

■土地は非課税

■建物は10%の消費税課税となる

【例】2,000万円×10%=200万円

 

土地+建物代としての4,500万円に消費税200万円もあわせて、この注文住宅の不動産価格は税込で4,700万円となります。

 

不動産投資も消費税増税の影響を大きく受ける

消費税が10%にアップされたことにより、不動産投資については、以下にご紹介する点においても大きな影響を及ぼしますので注意しましょう。

 

影響を受ける価格①:物件の購入にかかる「売買価格」「仲介手数料」

不動産会社から不動産を購入する場合、不動産会社へ支払う仲介手数料にも消費税が10%課税されますが、売却価格が400万円超で以下のとおりに上限金額が決められています。

 

(売買価格(税抜)×3%+6万円)×消費税10%=仲介手数料にかかる消費税額

 

仲介手数料の税率は、消費税が課される前の税抜売買価格にかかるため、物件価格が高額になればなるほど、仲介手数料にかかる消費税も高くなっていきます。

そのほかにも車庫、司法書士への手数料、融資の手数料なども消費税の課税対象となりますので、あらかじめ予算に組み込んでおかないと資金が不足してしまいますので注意しましょう。

 

影響を受ける価格②:物件の維持にかかる「管理費」「修繕費」

マンションを購入した場合には、共用部分を管理するために所有者全員が支払う管理費や修繕費というものがありますが、これらにも10%の消費税が課せられます。

何十年という期間を支払っていかなくてはなりませんので、物件を購入したあとの維持費のことも考えておく必要があるでしょう。

 

マンションはより大きな影響を受ける

一戸建てに比べ、マンションは建物価格がそもそも高めに設定されています。建築資材にも当然消費税はかかるため、資材を多く必要とするマンションはそれだけ販売価格も上がりやすいのです。

物件価格が4,500万円の新築マンションと注文住宅を購入した場合にそれぞれにかかる消費税額を、増税前と増税後で比較してみましょう。

 

注文住宅よりも新築マンションを購入した場合のほうが、増税後により大きな価格変動となることがわかります。

 

これから不動産投資を始めたい人は、どうやって増税対策すべき?

増税への対策として、ぜひ申請したい控除制度と、不動産投資におすすめの物件の選び方をご紹介しましょう。

 

住宅ローン控除で所得税の軽減を受ける

住宅控除ローンは、住宅ローンを組んで不動産を購入した人のみ受けることができる控除制度です。条件は、住宅取得より6ヶ月以内の入居と居住の持続です。

ローン残高の1%に充たる額が所得税より10年間控除されるため、大きな増税対策となるでしょう。

 

首都圏のワンルームマンションがおすすめ!

東京都内、神奈川、千葉、埼玉などの東京圏内では、投資金額が高くなるものの、ワンルームマンションでは価格を抑えることができるため、増税の影響を受けにくいという大きなメリットがあります。

そうなるとローンも組みやすく、長期的視野で考えると空室にもなりにくいため、不動産投資をするにはおすすめです。新築に限定せずとも、新耐震基準をクリアしていてRC構造であれば、中古物件であっても安心でしょう。

 

まとめ

消費税10%への増税がついに始まりましが、不動産投資の世界にもその余波は大きく広がってきています。

ただし、基本的に土地は非課税となることから、新築マンションよりも一軒家を購入するほうが、消費税が上がっても影響は少ないといえます。

不動産投資を検討している方におすすめの物件は、さまざまな観点から考えて東京圏内のワンルームマンションでしょう。

不動産投資をする際には、ご自身のマネープランに合った物件を選ぶことが大切です。

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