「長プラ、短プラの違いって何?不動産投資ではどちらを連動させるべきか」

不動産投資を現在検討しているけれども、「長期プライムレート」「短期プライムレート」という用語を聞いたことがあってもよくわかっていないという方は多いかもしれません。実はこれら2つのプライムレートは企業に関するレートでありつつも、不動産投資にも関係しているのです。不動産投資を行う際にお世話になるかもしれない住宅ローンの金利決定にも関わるものですので、長期・短期プライムレートについての基礎および応用知識を身につけておくことをおすすめします。

 

最優遇金利「プライムレート」

 

まずは「プライムレート」そのものについて説明していきましょう。

 

プライムレート(Prime Rate)とは、英語で「最良の相場」という意味を持つ、不動産投資用語に深く関係する用語の1つです。プライムレートは、銀行などの金融機関がさまざまな企業へ融資を行う際に適用させる最低金利であり、最も優遇されている貸出金利とも言えます。

 

このプライムレートの適用を受けることができるのは、東証一部上場企業を始めとする優良企業や広く名の知れた超優良企業に限られます。金融機関も融資をすることによって商売をしていますので、このように最も信用度が高いと判断された顧客に対してはそれなりの待遇を用意しているのです。

 

そんなプライムレートには、「長期プライムレート」「短期プライムレート」という2タイプがあります。これらについていったいどういうものなのか、そしてそれぞれの違いなどもあわせて把握しておきましょう。

 

長期プライムレート(長プラ)とは?

 

金融機関が優良企業へ融資を行う際、その融資期間が1年以上となる場合に適用される最低金利が「長期プライムレート」です。そのレートは金融機関の「5年物普通社債」の発行利率が基準とされ、略して「長プラ」と呼ばれることもあります。

 

また、中小企業であっても「長期プライムレート+α」にて金融機関から融資を受けることも可能です。信用度の低い中小企業においては、それぞれの企業が抱えるリスクの評価により一定の利率がプラスされ、その信用度をカバーする形で融資が実現します。

 

短期プライムレート(短プラ)とは?

 

一方「短期プライムレート」とは、金融機関から受ける融資の期間が1年以内の場合に適用される優遇貸出金利を指します。短期金融市場の取引状況を基準に各金融機関が決定しますので、融資元をどこにするかで関わる短期プライムレートも変わってくるでしょう。短期プライムレートは「短プラ」とも呼ばれています。

 

「長プラ」と「短プラ」の関連性

 

長期プライムレート・短期プライムレートは、ご紹介したとおり、それぞれ別のものを基準にして金利が決定されており、根っこの部分から異なっているわけですね。では、これら2つにはどんな関連性があるのでしょうか。

 

金利が高い長プラ、金利が低い短プラ

 

現在まで、短期プライムレートの金利よりも長期プライムレートの金利のほうが高めなのが一般的な動向であり、これが「順イールド」と呼ばれる状態です。

 

個人間のお金の貸し借りを考えてみるとわかりやすいでしょう。

 

旧知の仲の友人に50万円を貸し5年後に返してもらう約束をしたとしましょう。いくら仲がよいとはいえ、5年の間に疎遠になってしまう可能性はいくらでもあります。

 

これが1年後に返金の約束であれば、貸す側の不安は少なくなりますよね。

 

このような場合、貸す期間が長い分、その不安を高い金利で保証するのも多くの方がうなずけるかと思います。短期プライムレートよりも長期プライムレートのほうが金利が高くなるのはそのためです。

 

ところが、長期プライムレートよりも短期プライムレートのほうが金利が高くなるという逆転現象が起こることもあります。

この「逆イールド」と呼ばれる状態は、景気悪化が続き近い将来のインフレが懸念されたり、短期金利が急上昇してきたりといったことが要因となり発生すると言われており、現代はまさにこの期間に直面している最中なのです。

 

一見、無関係のように思われる両者ですが、お互いに影響しあっていることがわかりますね。

 

変動が激しい長プラ、ほとんど変動がない短プラ

 

日本の債券市場は日々変動しています。その影響を逐一受ける長期プライムレートも、同じように変動が激しくなります。

 

対して、短期プライムレートは、短期金融市場の取引状況に応じて各金融機関が決定する利率です。銀行など各金融機関は自社の利益減少を防ぐ目的で、短期プライムレートを大きく下げないようにする傾向があります。

短期プライムレートがほとんど変動しないのは、そのためです。

 

長プラと短プラの推移

 

長期プライムレートと短期プライムレートの関連性を把握したところで、日本銀行のサイトに掲載されている公表データを参考にしてそれぞれの推移を見てみましょう。

 

(単位:年%)

実施日

短期プライムレート(最頻値)

長期プライムレート

2001年3月

1.375

1.90

2007年3月

1.875

2.20

2009年1月

1.475

2.25

2019年7月

1.475

0.95

(参考:日本銀行ホームページ「長・短期プライムレートの推移統計公表データ」より)

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

 

大きく変動している部分のみを抜粋してみましたが、長期プライムレートはこの4つの時点以外でも常に変動しており、2001年に比べると2019年には約1%もレートが下がっています。また短期プライムレートの最頻値(平均値)はこの4つの時点以外では変化がほとんど見られません。

 

変動の仕方に大きな違いがある両者ではありますが、債券市場の変動により長期プライムレートも下落が続く時期には、短期プライムレートもそれに伴い徐々に下がっていく傾向にあることがわかります。

  

 

「長プラ」「短プラ」は住宅ローン金利の選択に大きく影響する

 

実は、住宅ローンの固定金利は長期国債、変動金利は短期プライムレートに連動しているのです。そして、短期プライムレートは長期プライムレートの下落に伴う傾向があることから、長期プライムレートも住宅ローンへ間接的に影響を与えるものであると言えるでしょう。不動産投資で物件購入を検討している方へ、このあたりの状況を詳しく解説していきます。

 

安定を求めるなら短期プライムレート連動を

 

不動産投資用の物件価格は、一般的な住宅価格よりも規模が大きくなります。家賃収入があるとはいえ、住宅ローンの負担も決して小さいものではありません。そのため、なるべく安定した金利を選択したいものです。

 

現在までの推移からもわかるように、より安定しているのは短期プライムレートですが、こちらは住宅ローンの変動金利へ連動します。変動金利と聞くと、急に金利が上昇することを懸念しがちですが、実際には低いところで安定していて動きも大きくありません。安定した金利を希望する不動産投資家の方においては、短期プライムレートに連動した変動金利の住宅ローンを組むケースが多いです。

 

短期プライムレートは今後下がる?

 

日本では2016年1月の政策金利(マイナス金利)導入後、長期プライムレートが非常に下がっています。このことから、超低金利時代とも言える近年は長期プライムレートに連動する固定金利で住宅ローンを組んだほうがよいという考えもあります。

 

ところが、短期プライムレートは安定しつつも長期プライムレートの動きに伴う傾向がありますので、このまま長期プライムレートの下落が続けば、短期プライムレートも下がる可能性もあるでしょう。

 

まとめ

 

長期プライムレートと短期プライムレートは、住宅ローンでどんな金利を選ぶのか判断するためにも、とても重要なものです。長期・短期プライムレートに変動が予想されたり、動きがあったりした場合には、ローンの借り換えも検討する必要性が出てくることもあります。

 

資金計画の規模も大きくなる不動産投資においては、この2つのレートに常に注目しておきましょう。

 

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