不動産投資初心者はオーナーチェンジ物件に注目!メリットや注意点を解説

投資用不動産としてアパート経営を考える方もいることでしょう。アパート経営は安定した家賃収入を得られることから、低リスクな投資として人気です。

そんなアパート経営の一つとして、オーナーチェンジ物件が挙げられます。

今回はオーナーチェンジ物件に着目し、メリットや注意点について解説します。

 

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、すでに物件に賃借人がいる状態の賃貸物件であり、賃貸借契約は維持したままでオーナーだけが入れ替わることを指します。

オーナーチェンジ物件は、不動産投資初心者にもオススメの不動産投資方法の一つとして注目されています。

 

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は、すでに物件として確立されていることから、いくつかのメリットが挙げられます。

 

すぐに収益を得られる

新築物件でゼロから入居者募集し、広告を打つ物件と比較して、オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいるところからスタートするため、すぐに収益を得られます。

不動産投資の最大のリスクといえる、空室リスクを回避することが少しでもできるのは大きなメリットといえるでしょう。

 

すべて引き継ぐので初心者でも始めやすい

オーナーチェンジの際には、旧オーナーから物件所有者として賃貸経営に関わる情報をすべて引き継げます。

そのため、不動産投資経験の浅い方でも始めやすいのが特徴です。

高度な専門知識がなくても、旧オーナーからの引き継ぎによって必要な情報を得られることはメリットとなります。

 

利回りの予測がしやすい

すでに賃貸物件として機能しているオーナーチェンジ物件では、それまでの入居率や家賃設定、必要経費から利回りの計算がしやすいのも特徴です。

表面利回りだけでは、不動産投資を行うリスクを計れないため、それまでの実績から実質利回りを計算できるというのは大きなメリットです。

 

物件価格が相場よりも安い、さらに値引きできる場合も

オーナーチェンジ物件の場合、物件価格が相場よりも安く設定されていることが多いため、不動産投資にかかる投資元本を抑えられます。

投資元本を抑えられるということは、同じ収益を上げたとしても利回りに差が出てくるため、相場より安く購入できるというのはメリットといえます。

 

オーナーチェンジ物件の注意点

上記ではオーナーチェンジ物件のメリットをいくつか紹介しましたが、オーナーチェンジ物件にはデメリットもあります。

 

部屋の中を確認できない

新築物件の場合は、物件購入時には入居者がいないため、部屋の内装や間取りを確認することは可能です。

しかし、オーナーチェンジ物件では、購入時にはすでに入居者がいるため、部屋の中を確認できません。

そのため、修繕が必要な設備の有無や内装の経年劣化状態を判断することが困難な場合が考えられます。

現在の入居者の退去時に予想外な費用の発生のリスクもあるため、オーナーチェンジ物件のデメリットといえます。

 

入居者や瑕疵も引き継ぐことになる

オーナーチェンジ物件を購入することは、空室リスクの回避に繋がりますが、同時に現在の入居者や物件の悪い点も引き継ぐということでもあります。

現在の入居者が良心的な方ばかりであればいいのですが、なかなかそうもういかないのが現実です。

中には家賃を滞納していたり、オーナーに迷惑をかけたりするような入居者もいないとも限りません。

悪質入居者は法的措置か任意の話し合いで追い出すこともできますが、できることならトラブルは避けたいものです。

 

また、瑕疵も引き継ぐおそれもあり、オーナーチェンジ物件のデメリットといえます。

購入を検討する際には、旧オーナーに物件の欠点が原因で売却するのか、入居者が原因で売却するのかなどの理由をしっかりと聞いておくことも大切です。

 

利回りが不自然な物件がある

オーナーチェンジ物件の注目度が高いことから、高い利回りを提示し、さらに注目を集める物件があります。

このように不自然な利回りの裏には、悪徳業者が潜んでいる可能性もあります。

旧オーナーは知人や業者を使って、高い家賃で住んでいることを装ったり、空室を埋めるためのサクラ入居者を使って利回りを引き上げたりしていることがあります。

 

このような手口に引っかからないように、近隣の物件の家賃相場や空室状況を確認した上で、オーナーチェンジ物件を購入するようにしましょう。

物件を探す際は管理会社で賃貸契約内容を調べることをオススメします。

 

住宅ローンは利用できない

オーナーチェンジ物件の場合は、自身が居住するための物件ではないことから、住宅ローンの対象とはなりません。

そのため、住宅ローンに代わる他のローンを使うことを検討しなくてはなりません。

 

一般的にはアパートローンを組むことになります。

アパートローンとは、投資用賃貸物件であるアパートやマンションなど購入する際に使用するローンです。

住宅ローンと比較すると利率は高くなるため、実質利回りを計算する際には、ローンの利率もしっかりと計算に入れるようにしましょう。

 

自己の居住用には向いていない

オーナーチェンジ物件は、住宅ローンを利用できないことから、自己の居住用としては向いていません。

また、悪質入居者がいる場合を除いて、基本的には住んでいる入居者を追い出すことはできないのも理由に挙げられます。

 

優良なオーナーチェンジ物件の探し方

オーナーチェンジ物件であっても、優良な物件を探すことが大切ですが、優良なオーナーチェンジ物件は、ポータルサイトなどで簡単に探せます。

購入を検討したい物件が見つかったら、その物件の不動産会社に賃貸契約の内容を確認させてもらい、不鮮明な点がないことを確認しましょう。

また、購入前には、旧オーナーに物件の売却理由を聞くことを忘れずに行い、その理由を克服できる場合は購入することを検討してみてください。

 

オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイント

オーナーチェンジ物件には、メリットだけでなく、さまざまなデメリットもあることを解説してきました。

ここでは、それらの注意点を踏まえて、オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイントをまとめていきます。

 

・部屋の中は確認できなくても、現地へ足を運んで確認する。

入居者がいるため、部屋の内装は確認できませんが、共有スペースや外観の確認のためにも現地へ足を運ぶようにしましょう。

 

・悪質居住者がいないことの確認

近隣住民に迷惑をかけたり、トラブルを引き起こしそうな居住者がいないことを事前に確認するようにしましょう。

 

・近隣物件の家賃相場や空室状況を確認する

悪質な手口に引っかからないようにするため、サクラ入居者の確認はもちろんのこと、近隣の市場調査も行いましょう。

 

・旧オーナーに確認をとる

旧オーナーが物件を手放す理由などについても可能であれば確認しておくほうがいいでしょう。

 

オーナーチェンジ物件の購入後は入居者に連絡を入れる

オーナーチェンジ物件の購入が終わったら、入居者に対してオーナーが変わったことを伝えましょう。

その際に、新しい家賃の振込先や連絡先なども確実に伝えることが大切です。

 

まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者の募集に手間のかかる賃貸経営が手軽に行えるとして、とくに初心者から人気を集めています。

さまざまなメリットがありますが、同時にデメリットもあります。

物件を選ぶ際には、慎重に判断し、納得のいく投資を行うようにしましょう。

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