不動産投資にフラット35は絶対にNG!投資用ローンとの違い、使える例外パターンも解説

金融機関などでフラット35という言葉を耳にしたことがある方も多いことでしょう。
また、フラット35を悪用した投資方法がニュースに取り上げられたことで記憶にある方もいるかもしれません。

そこで今回は、フラット35に着目し、どのような制度なのかについて詳しく解説していきます。

 

フラット35を投資目的で使ってはいけない

後にも詳しく解説しますが、フラット35は住居用の金融支援のため、投資目的で使用してはいけません。
また、住宅ローン返済中は第三者に対象物件を貸しに出してはいけないというルールもあります。

大前提として、あくまでフラット35は自身が住むためのローンであるため、投資用物件に使うためのものではないということをしっかりと理解しておく必要があります。

 

フラット35とは?

フラット35とは、居住用住宅取得の際に使用できるローンを指しますが、この制度は、民間の金融機関と政府出資による住宅金融支援機構により運営されています。

もともとは、住宅金融公庫による一般住宅融資として提供していました。
しかし、構造改革によりそれらが廃止され、住宅金融公庫は証券化した資金を民間金融機関に供給し、住宅購入者に融資する形となったのです。
このサービスは「証券化支援による新型住宅ローン」として2003年に開始されましたが、2004年には「フラット35」と名称を変更しています。

その後、2007年に住宅金融公庫の業務を引き継ぐ形で、住宅金融支援機構が発足しました。

民間のローンでは、金融機関と利用者とのやりとりだけです。
しかしフラット35では投資家と金融機関、利用者が存在することから、住宅金融支援機構が中心となってそれらをつなぐ役割を担っているのです。

フラット35の取り扱い窓口となっているのは全国の金融機関ですが、取り扱い金融機関の詳細や具体的な金利などについては、住宅金融支援機構の公式ホームページで確認できます。

 

長期固定型の住宅ローン

フラット35とは長期期間固定金利の住宅ローンのことであり、借入期間は最長で35年間利用できます。
長期期間固定金利という名のとおり、最長35年間の長期間の内に、仮に金利が上昇してしまったとしても、ローン開始時の借り入れ金利が変動することはありません。

しかし、金利については、借り入れを行う金融機関によって異なるため、どこでもいいというわけではありません。
事前に公式ホームページや窓口にて確認を行うことが大切です。

また、融資金額は100万~8,000万円の範囲で利用できることや、連帯保証人を必要とせずに借り入れできることも特徴として挙げられます。

 

住宅ローンと不動産投資ローンはまったくの別物

フラット35を含む住宅ローンと不動産投資ローンは、不動産を購入するという面では近いものがありますが本質はまったくの別物です。
利用にあたっての趣旨だけでなく、金利や融資条件にも違いがあります。

住宅ローンは、自身が居住する物件を購入するためのローンであり、マンションや戸建ての新築住宅や中古住宅だけでなく、リフォームにも利用できます。
不動産投資ローンは、投資用不動産を購入するためのローンであり、自身が居住するためのものではありません。

このように、取得した不動産の使い道によって、どのローンを利用するのかが変わってきます。

金利については、住宅ローンの方が低く設定されており、相場は0.5~2.0%となっています。
対して不動産投資ローンの金利相場は2.0~4.0%と、住宅ローンよりも高く設定されています

融資条件についても、住宅ローンの方が融資を受けやすい傾向にあり、不動産投資ローンに比べて査定基準も低く設定されています。
不動産投資ローンを利用する際には、金額が高額になるだけでなく、購入予定物件の収益性なども基準のひとつとなることから、査定が厳しくなるのです。

 

不動産投資への不正利用がばれたら破産の危険性も

フラット35は低金利で長期固定の住宅ローンは非常に魅力的な資金調達方法であるため、不動産投資に利用しようとする業者が出てきてしまいました。
このことがニュースに取り上げられたことで、大きな注目を集めました。

投資用不動産に対して住宅ローンを利用することは不可能です
もしも調査が入り、投資用不動産物件に住宅ローンを利用していることがばれてしまいますと、融資金額の一括返済を求められてしまいます

その際、自己資金で一括返済できない場合には、他のローンで借り替えを行うことになります。
しかし当然金利は高くなるため、不動産投資の資金繰りが厳しくなり、破産の危険性も発生します。

住宅ローンの使い道は自己が居住するための物件購入費用と定められているため、その他のために利用することはできません。
使い道に合ったローンを選択することが大切だといえます。

 

フラット35での投資を持ちかけてくる不動産投資会社に注意!

自身が居住する物件の購入費用にしか使用してはいけないフラット35ですが、フラット35を利用した不動産投資を持ちかけてくる不動産会社もいます。
しかし、本来の利用目的と外れた利用には大きなリスクがあるため、不正利用を促してくるような業者には注意が必要です。

フラット35を用いた不動産投資の案内とは、セカンドハウスを謳ったものが主流となっています。
これは、フラット35を利用して現在居住している物件とは別に、セカンドハウスとして家を建てましょうというものであり、建てた家は賃貸として貸し出してしまうというものです。
フラット35の長期固定での低金利を利用しつつ、家賃収入を得られるというものです。

このような住宅ローンの不正利用を促す謳い文句には、「セカンドハウス」だけでなく「自己資金なしで不動産投資ができる」「借金帳消し」などもあります。
いずれも、本来の利用目的とは異なった方法となり、大きなリスクを抱えることになります。

悪質な不動産会社に引っ掛からないためにも、サポート態勢が充実していて、リスクの説明を徹底している業者に依頼することが大切です。
ネットでの口コミなども参考にして情報を集めてみてもいいでしょう。

 

フラット35を例外的に投資ローンとして使える場合もある

自身の居住用物件の購入費用として利用できるフラット35ですが、例外的に投資ローンとして使える場合があります。

それは、やむを得ない理由により自身が居住できなくなってしまった場合です。

最も多い理由のひとつとしては転勤が挙げられ、地方への転勤のために転居が必要になってしまったというものです。
この場合には、フラット35を利用している物件に居住し続けることは困難になります。
そのため、このような状況が発生してしまった場合には、借り入れをしている金融機関への相談をすることで、住宅ローンの継続の可能性があります。

金融機関の対応によっては、そのままの金利でローンを継続できることもありますが、絶対にできるというわけではないため、住宅ローンは先を見越した利用が大切です。

不動産投資の方法のひとつとしてヤドカリ投資法というものがあります。
この投資方法は物件を購入し一定の期間経過後、資産価値が上昇したタイミングで売却を行い、また新しい物件を購入していくというものです。
ヤドカリ投資法に住宅ローンを用いる投資家もいますが、その際もローンの完済およびやむを得ない理由が必要になります。

 

まとめ

今回はフラット35について、内容と注意点の解説を行いました。

住宅ローンとして非常にメリットの大きいフラット35ですが、投資用不動産に対して利用することは不可能です。
万が一投資用不動産物件に利用していることがばれると、融資金額の一括返済を求められます。

また、フラット35を利用する危険な手段で営業をしてくる悪徳投資会社もあります。
そのような業者に引っ掛からないためにも、適正な利用方法を知っておきましょう。

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