不動産投資で駐車場経営はアリ?メリットや注意点、収益を出す方法を解説

都心や、地方でも駅に近いところに土地がある場合、賃貸物件を建ててアパート経営をするという方法だけでなく、駐車場経営で土地活用を行うという手もあります。
不動産投資としてゼロから駐車場経営を検討している人も少なくないでしょう。

今回はそんな駐車場経営について、どうやって始めるのか、メリットやデメリット、実際のところもうかるのかなど、方法や収益に関する情報をお届けします。

駐車場経営には2パターンがある

土地活用法の一つである駐車場経営。個人が不動産投資として行う際には、「月極駐車場」と「コインパーキング」という2種類からどちらかを選ぶことになります。

月極駐車場

月単位で料金を決め長期的に貸し出すため、安定した収入が見込めるのが大きなメリットです。
機械を設置する必要がないので初期費用がかからないのもメリットですが、その反面、違法駐車をされるなどの可能性もあります。

大きなデメリットとしては、繁忙期に契約無しとなった場合は、空きが長期となる可能性もあるという点でしょう。

コインパーキング

狭くて活用しにくい土地であっても、好立地で稼働率が高ければ高いほど収益も上がるのがコインパーキングです。

大手のコインパーキング会社と契約した場合、管理はおまかせで大丈夫です。
しかし自営の場合では、設備投資などの初期費用が発生します。

また、未払いが発生する可能性があるという注意点もあります。
無人で運営されるコインパーキングでは、お金を払わずに出庫される被害が多いのです。

踏み倒された場合には、その車のナンバープレートから情報を洗い出し、その人物へ内容証明郵便で請求することが可能です。
ロック板を踏みつけるなどしていた場合には、損害賠償請求を行えます。

これから駐車場投資を始めるメリット・デメリット

不動産投資として駐車場経営に挑戦する場合は、以下のメリットとデメリットを把握してから、実際に始めるかどうかを検討してみてはいかがでしょうか。

メリット①:始めるまでのハードルが低い

マンション経営など賃貸物件を準備する必要のある不動産投資に比べて、駐車場経営は費用が少なくて済みます。

駐車場経営で必要となる費用の内訳は以下のとおりです。

 

駐車場経営の初期費用
  • 土地代
  • 車留め(ロック板等):約25万円/1ヶ所
  • 料金収受機:約100万円
  • アスファルト舗装、歩道の切上げ等設備工事:約60万円

土地をすでに持っている場合は土地代は不要となり、専門業者に設備投資を含めた維持管理をお願いすることも可能です。
初期投資額の負担が少ないだけでなく、駐車場経営に関する維持費も少ないですので、小口投資として始めやすいでしょう。

メリット②:土地が狭くても問題ない

賃貸住宅による不動産経営では、土地の立地・大きさ・形に収益性が大きく左右されます。

そんな賃貸住宅には向かないような変形地や狭小地でも、駅に近いといった立地条件であれば、高い稼働率が見込めます。
たとえ2台や3台と少ない台数分しか用意できない場合でも、需要が高ければ収益性も高くなります。

メリット③:やめるのも比較的簡単

何らかの事情により不動産経営をやめたいという場合、月極駐車場では長期契約が基本ですので、すべての契約が満了となるまで待つ必要があります。
しかし、入居者が住むマンション経営などよりは、圧倒的に柔軟性があるといえるでしょう。

デメリット①:税金が高くなる

アパート経営など物件を保有している場合、土地の扱いが「住宅用地」であれば、固定資産税・都市計画税において、「小規模宅地等の減額の特例」が適用され減額されます
具体的には、面積が200㎡以内で固定資産税が1/6に、都市計画税は1/3にまで減額されることになるため、納税額が通常よりも少なくて済むのです。

一方、駐車場経営として使用している土地は住宅用地とはみなされないため、これらの税金は満額で納めなくてはなりません。
相続税においても優遇されませんので、節税効果がないといえます。

デメリット②:実質利回りが低め

駐車場用地では税金の優遇措置が少ないということは、「出費が多い=実質利回りが低い」という図式が成り立ちます。

月極駐車場1台分について、収益としての具体的な駐車料金の平均がどのくらいなのか、総務省の公表しているデータをいくつか抜粋して見てみましょう。

 

県庁所在市及び人口15万以上の市

車庫借料(2018年12月)

全国平均

10,311円

札幌市

11,200円

都内特別区部

25,484円

大阪市

20,000円


参考:「小売物価統計調査(動向編)7342車庫借料」|総務省

このような毎月の収益から、ここから土地のローン返済、税金、維持費などを支払っていくことになります。

駐車5台分を経営した場合を例に挙げて、全国平均の月極駐車料金で実質利回りを算出してみましょう。

 

年間収入

10,311円×5台×12ヶ月

税金など諸経費

118,660円

総投資額

土地900万円+設備費225万円


計算式

10,311 × 5 × 12 - 118,660 ÷(900万 + 225万)×100 = 約4.4%(実質利回り)

平面駐車場の場合は、立体駐車場や賃貸物件を建てた場合よりもさらに利回りが低くなってしまうケースが多いことも覚えておきましょう。

デメリット③:駐車場ならではのトラブルもある

個人で行う駐車場経営では、管理人を置くことがほとんどなく、監視カメラを設置するケースが多いです。
そのため、セキュリティ面で心配があり、コインパーキングでは駐車料金未納や、月極駐車場では車両荒らしなどのトラブルも起きやすいといえます。

駐車場投資で安定収入を得るためのポイントは?

ハードルが低い、遊休地を所有しているといった好条件に惹かれて、安易に駐車場経営を始めますと、損をしかねません。
以下の4つのポイントも要チェックです。

好立地であることが条件

駅に近い、道路から入庫・駐車しやすいといった好立地の駐車場は、やはり都心、地方問わず稼働率が高いです。

また、月極駐車場の場合は、大規模マンションが立ち並ぶエリアなども需要があります。
全戸数分の駐車場を完備しているマンションも多いですが、2台目を置きたいという世帯も少なくないからです。

多くの営業車を保有する企業が近隣にある場合も、長期契約により安定した収益を得ることが可能となります。

需要に応じて「月極」「コインパーキング」を選択する

通勤に便利で交通量の多い幹線道路が近い、駐車場が完備されていないマンションがあるエリア、大きな駅の近くなどでは月極駐車場が多く利用されます。
大規模な集合住宅のある地域や、観光地周辺では時間で駐車したい人が多く集まりますので、コインパーキングのほうが向いています。

このように、その土地の性質や需要に合わせて、駐車場の運営方針を決めるのがおすすめです。

すでに土地を保有していると稼ぎやすい

すでに土地(900万円)を保有している場合と、していない場合の実質利回りを比べてみましょう。

平地式で5台分の月極駐車場、駐車料金は月10,311円、満車とします。

 

土地を保有

土地をローンで購入

・年間収入=618,660円

・税金など諸経費=118,660円

・総投資額=設備費225万円

・実質利回り=約22%

・年間収入=618,660円

・税金など諸経費=118,660円

・総投資額=土地900万円+設備費225万=1,125万円

・実質利回り=約4.4%

稼働率が100%の場合は上記のようになりますが、空車がでた場合は実質利回りが少し下がります。
どちらにせよ、土地をすでに持っているほうが大きな出費がないため、利益がでやすいのです。

 

競合相手の相場を徹底的にリサーチする

やはりリサーチは大切です。
競合が多い場合、目的地周辺をぐるぐる回り、やはり料金の安い駐車場を選ぶ人が多いかと思います。

設備は整っていても空車が目立つときは、周辺の駐車料金の相場よりも高いのかもしれません。
または、難易度の高い、停めにくいレイアウトになっていることも考えられます。

料金設定をする際は、周辺の競合相手の相場をしっかりチェックし、損を出さないよう、利用者が使いやすい駐車場運営が肝要です。

 

まとめ

分散投資の一つとして駐車場投資を検討するのはおすすめです。
ただし、駐車場投資のみ一本で勝負するというのは、利回りの低さやいくつかのデメリットもありますので、慎重になさってください。

いろいろと調べて、計算してからご自分に合う投資方法を選ぶようにしてみてください。

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