5分でわかる!不動産投資の初期費用まとめ。出費をおさえる方法も解説

不動産投資には「大きな自己資金が必要」というイメージがつきまといがちです。
しかし、必要となる初期費用の金額によっては、自分でも不動産投資を始めてみたいと考えている初心者の方もいらっしゃるのではないでしょうか?

そんな方々へ、今回は不動産投資で必要となる初期費用と、その具体的な内訳についてわかりやすく解説します。
さらに、初期費用を下げる方法についてもご紹介しますので、あわせて参考にしてください。

 

不動産投資の初期費用の相場は?

物件価格には幅がありますが、不動産投資での初期費用の相場は物件の約3%で、金額的には100万~200万円程度が一般的です。
こちらは頭金以外の項目を合計したものですので、初期費用として頭金が必要となるケースでは、この金額の他に頭金を準備することになります。

 

不動産投資はローンを活用すべし!

大きな資金が必要だと思われがちな不動産投資ですが、信用度を使うことによって、意外にも高額なローンは下がります。
金融機関へ融資を申し込む人の年収別に、可能な融資額の目安はこちらです。

 

年収

融資限度額

400万円

4,000万円前後

700万円

7,000万円前後

1,000万円

1億円前後

 

不動産投資では、ローンを組んだほうがレバレッジ(他人資本による利益増率)の上昇につながりやすいという特徴があります。

自己資金に余裕がある場合でも、全額をキャッシュ(現金)では買わないのが基本です。
ただし、全額をローンで賄おうとすると首を絞める結果となりますので注意しましょう。

詳しくは不動産投資ローンについて解説している関連記事もご覧ください。

 

不動産投資の初期費用の内訳

不動産投資で最初に必要となる費用の内訳としては、以下の7項目があります。一つずつ解説していきましょう。

 

頭金

物件購入では、頭金が必要な場合とそうではないケースがあります。
頭金を入れることを求められた場合は、初期費用の一つとして頭金をキャッシュで準備しなくてはなりません。

その目安は、物件価格のおおよそ10%です。
中古の区分マンションで物件価格が1,000万円であれば、頭金は約100万円ということになります。

 

清算金

売主と買主の間で清算するものでは、固定資産税都市計画税管理費や修繕積立金の3つがあります。
これら清算金の金額は、売主と買主において、引渡し日を基準に費用を日割りでお互いに負担することが多いです。

ちなみに、固定資産税は毎年1月1日に固定資産台帳登録の人、都市計画税は毎年1月1日時点で市街化区域内に土地・家屋を所有している人に請求される税金となっています。

 

仲介手数料

マンションなど不動産を購入する際、不動産会社や不動産投資会社から購入することがほとんどでしょう。
この時に売主と買主の間に入り、仲介を行ってくれる不動産会社や不動産投資会社へ支払うのが「仲介手数料」です。

この仲介手数料は、売買価格により上限が以下のように決められていて、この金額に消費税分をプラスしたものが、仲介手数料の全額となります。

 

物件価格

仲介手数料の上限

~200万円までの部分

物件価格の5%

200万円超の部分~400万円

物件価格の4%(+2万円)

400万円超の部分~

物件価格の3%(+6万円)

 

不動産会社が保有している物件を購入する場合は、売主から直接購入することになりますので、仲介手数料が発生しないというケースもあります。

 

登記費用

不動産の所有権を売主から買主へ移す際は「所有権移転登記」、新築の不動産の場合は「登記」を行うことになります。

これら登記手続きでかかる費用には、登録免許税、司法書士への報酬などがあり、不動産の種類や手続きの方法によって少し変わってきます。

不動産の登記申請には必要な書類を集めたり、法務局へ出向く必要があったりなど手間がかかる部分が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記費用を抑えたい場合は、自分で行うことも不可能ではありません。

 

ローン事務手数料

不動産投資ローンを組む際に、金融機関へ支払うのが「ローン事務手数料」です。

このローン事務手数料の割合は各金融機関が独自に設定しているもので、定額制・定率制などさまざまあります。
中には、繰上げ返済をする際にもローン事務手数料の支払いが必要となる金融機関も少なくありません。

ローン事務手数料の設定が定額制の場合、目安は約3万円だと考えてください。

 

金融機関手数料

銀行など金融機関でローンを組む際には、ローン事務手数料のほかにも以下のような手数料がかかります。

 

手数料

内容

ローン保証料

ローン保証会社との契約料

(ローン返済が滞った際に保証される)

団体信用生命保険料

万が一の時にローン残額が保証される保険の保険料

(融資元の金融機関に指定されることが多い)

抵当権設定

融資元の金融機関が抵当権を保有するための設定料

(ローン完済後に抵当権が買主へと移る)

印紙税

紙上で契約を行う際にかかる税金

(売買契約書、ローン契約書でそれぞれかかる)

振込手数料

指定金融機関へ各種支払金を振り込む際の手数料

 

火災保険料

火災保険への加入は義務ではありませんが、ローンを組んで物件を購入する場合は、金融機関より火災保険への加入が必須条件となっていることが多いです。
火災保険料の目安は、一般的な防火対策が採られたマンションの場合で年間1万円前後となっています。

また、この火災保険料は、家賃収入等があった際の確定申告にて、経費として計上できるものの一つですので、加入のメリットは大きいです。

 

不動産投資の初期費用をおさえる方法は?

平均で100万~200万円かかると言われる不動産投資の初期費用ですが、やはり、なるべく抑えたいものですよね。
その方法として挙げられるのは、基本的に以下の3つです。

 

頭金を少なくする

物件購入の際に入れる頭金を少なくすることで、初期費用は減らせます。
しかし、その分ローンが多額になりますので、ただでさえ厳しいといわれる不動産投資ローンの審査がさらに厳しいものに。

ローン部分が大きい場合、キャッシュフロー(儲かる部分)もなかなか発生しません。

 

値引きを打診する

ご紹介した初期費用の項目のうち、登録免許税をはじめとする税金については減額できませんが、以下のように値引きの交渉が可能なものもあります。

  • 物件価格
  • 仲介手数料
  • 登記費用

物件価格は売主へ交渉可能です。
また、仲介手数料については、不動産会社が売主より仲介手数料を受け取る場合、買主側からの仲介手数料が無料になるケースもあります

登記費用では、司法書士へ依頼せずに自分で行う、不動産会社からの紹介ではなく自分で報酬の安価な司法書士を選ぶ、という方法で費用を抑えることが可能となります。

 

区分マンションに投資する

ワンルームなど1部屋を購入して貸し出すという「区分マンション投資」は、少ない自己資金で始められるのが大きな特徴です。
長期的に考えますと、マンション1棟投資のほうがコストの面で合理的ではありますが、初期費用を抑えるためにまずは区分マンション投資から初めて、のちに1棟投資へチェンジするのも良いでしょう。

 

不動産投資は運用にもお金がかかる

不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、運用していくことでキャッシュフローが大きくなっていくという性質を持つ投資方法です。
そのため、管理費、修繕費、各税金、保険料などの支出も常にかかります。

自己資金がゼロでも不動産投資を始めることはできますが、のちの運用資金を考えると、最初から資金に余裕を持って始めるのが鉄則だといえます。

 

まとめ

不動産投資の初期費用の相場を知っておくことで、キャッシュフローの悪化を防ぎ、自分の可能性も測ることが可能となります。

もちろん自己資金は少なくても不動産投資を始めることはできますが、少なくとも100万~200万円の自己資金は準備したいところです。
登記など、がんばればなんとか自分でできる部分で費用を抑えるのも、初期費用を下げる一つの手段でしょう。

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