コロナ後の不動産価格はどうなる?物件タイプごとの予測、買い時を解説します

6月19日をもって首都圏・北海道から他都道府県への移動も解除はされましたが、その間に広がることを余儀なくされたテレワークの普及により、不動産価格にも大きな影響が出てくることは必須でしょう。

不動産投資を検討する場合、コロナ後にマンション価格はどうなるのか、コロナの影響で価格上昇もしくは暴落が見込まれる物件にはどんなものがあるのかを推し量る必要があります。
リーマンショック時の不動産価格の変動も参考に考えていきましょう。

 

コロナショックで不動産価格が下落するといわれる理由

金融業界や不動産業界の各企業が発表する大方のプレスリリースでは、コロナ後に不動産価格が下落すると予想されています
以下の2つが、その理由です。

 

需要減による住宅価格の値下げ

通常の3月前後の時期は全国的に引越しのハイシーズンで、賃貸物件の需要は高いはずでした。
ところが、4月7日に緊急事態宣言が発表されることがおおよそ決定し、転勤の辞令は下りたものの、感染拡大のリスクを避けるために多くの企業や自治体が異動を延期せざるを得ない状況となったのです。

また、飲食業をはじめとする多くの店舗で営業自粛、職を失った人も多く、所得の減少によりもさらに安い家賃の賃貸物件へ引っ越さなければ生活が回らないという逼迫した状況の人も出てきています。
つまり、所得の減少は住宅需要も減少させることになるのです。

 

観光地・空港周辺の人口密度の減少

新型コロナウィルスの影響により、4月には海外からの観光客が前年同月より99.9%もの減少となりました。

2020年に開催予定だった東京オリンピックも、6月時点では翌年に延期という状況です。
ホテルや旅館、民泊など宿泊施設と、空港周辺の利用者が激減したため、需要の減少によって不動産価格が下落してしまうのは避けられない現実でしょう。

このようなインバウンドの大幅減だけでなく、日本国内でも他都道府県への移動が自粛となり、各地の観光地では大打撃を受けています。

 

リーマンショックでは不動産価格・供給戸数ともに減少

今回の新型コロナウィルスという未知のものによる影響を考えるためには、歴史の中で経験したバブル崩壊(1990年)、リーマンショック(2008年)などの際には、日本経済がどのような変化を辿ったのか検証してみることが必要です。

バブル期の住宅市場で上昇のピークを迎えた土地やマンション価格は、バブルの崩壊で株価が下落した2年後の1992年に、はっきりとした下落を記録しています。
その後、アメリカのサブプライムローンの好景気の影響を受け、日本でも小幅ながら回復上昇が続きました。

リーマンショックの直後は、不動産の平均価格と住宅供給戸数が同時に下落したという記録があります。ただし、不動産価格は株価ほど大きく変動はしませんでした。

 

コロナ後の不動産価格はどうなる?物件タイプごとに検証

リーマンショック後の不動産価格の変動を参考に、今回のコロナ後にはどのような住宅価格の変化があるのか予想してみますと、不動産物件のすべてが一概に下がるとはいえないかもしれません。

今回も4月には株価が大きく変動しましたが、リーマンショック後の不動産価格は株価の大きな変動には及ばなかったという事実があるからです。

不動産価格自体はそれほど一気に暴落するというものでもない、という一般的な概念があることも一つの理由だといえます。

では、物件タイプごとに不動産価格の変動を検証してみましょう。

 

新築マンション

新築マンションではまず、感染拡大を懸念してモデルルームの見学自体を行うことが難しい状況です。
そうなると成約戸数はどうしても減ってしまうことから、発売そのものを延期する事業者も出てくるでしょう。

また投資目的で新築マンションを考える場合は維持費がかかります。
賃料や管理費の負担が大きくのしかかるタワーマンションでは、購入後に入居者が見つからないという空室リスクが高いといえるのです。

リーマンショック後には大手よりも中小デベロッパーの保有率が高かったマンション市場では、投げ売りが続き価格破壊につながりましたが、現在では大手の保有率のほうが高くなっています。

しかし、海外からのインバウンドが期待されていた東京都心部の高額マンション(億ション等)では、さすがの大手でもコロナ後には保有しきれず、マンション価格が著しく下落する恐れもあるでしょう。

 

中古マンション

もともと新築マンションに比べて手が届きやすい中古マンションは、リーマンショックで住宅価格が下落した後でも早めに復活した物件タイプだといえます。

その理由として、売主が個人であることが多いことなどが挙げられます。
さらに経済が悪化した場合でも転勤等の事由はある程度発生しますので、価格的にも新築よりは需要が高いことなども考えられるでしょう。

ところが今回のコロナショックでは、世界規模での異動の自粛が行われましたので、リーマンショック後の状況とは少々異なります。
テレワークが普及した現在では「小部屋付き」の中古物件に注目が集まっていて、需要が高くなってきています
優れた遮音を備えた小部屋があれば、家族と同居でも心置きなくリモート会議に集中できるためです。

 

一戸建て

リーマンショック後に価格変動を大きく起こさなかった物件タイプは、一戸建てです。

今までの経験から、経済の悪化により金利が上昇することは考えにくく、住宅ローンを組むには絶好のチャンスでもあり、需要に大きな変化はないと予想されます。
そのため、コロナ後も一戸建ての価格変動はほとんどないと考えられるでしょう。

ただし、新型コロナウィルスの感染拡大で第2派がやってきたり、これ以上の景気後退が続いたりした場合は、一戸建てであっても販売動向に影響が出る可能性もあります。

 

オフィス物件

コロナの影響により、通勤に替えてテレワークによる勤務形態が国により推奨されています。
これは日本国内だけでなく、世界的にも同様の状況です。このような事情から、日本ではオフィス物件の契約を解除し、施設費の節約をする中小企業も増えてきています

この調子で行くと、とくに都心の駅チカの物件価格が著しく下落する可能性もあるでしょう。

 

ホテル

リーマンショック後とは一番異なる影響を受けると予想されるのが、ホテルの不動産価格です。
コロナショックによりインバウンドがほとんど期待できない今、ホテル需要はいつ回復するのか、まったく予想できない状況に陥っています。

ホテル経営が難しくなった場合、言い値で土地を売却するケースも出てくるでしょう。マンション業界がその土地を買い取ることで、マンションの供給戸数に変化が現れることも考えられます。

 

これから先の不動産の買い時はいつ?

さまざまな観点からコロナ後の不動産価格の変動を考察してきましたが、具体的な買い時を考えるには以下の2つのポイントに重点を置くことをおすすめします。

 

不動産価格の底値は1年以上後になる可能性も

リーマンショック後における住宅市場への変化を参考にすると、コロナ禍による経済ショックに端を発する不動産価格への影響は1年後、底値となるのは1年以上も後になるでしょう。

不動産投資を考えている人が今できることは、その時期に照準を合わせて準備していくべきだといえます。

 

価格交渉できる物件は今から積極的に動くべき

マンション価格が底値をつくと予想される一年以上後を見据え、すでにめぼしい物件が決まっている場合には積極的に価格交渉を始めていくのがベストです。
先が読みにくい現在のコロナ事情では、時期が来るのをただ待っているだけではチャンスを逃してしまうこともあるかもしれません。

 

まとめ

新型コロナウィルスによるパンデミックが世界中に発生し、日本でも緊急事態宣言がなされるなど、日常生活での常識はすっかり変わりました。

不動産投資を考えている人は、コロナ後の新常識も踏まえ、不動産価格の早期回復が期待される中古マンション物件に焦点を絞ってみてはいかがでしょうか。

一年後の底値を一つの山場と考えて積極的に価格交渉をしていく、という方向性で進めるのがベターだといえるでしょう。

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