不動産の個人売買はおすすめしない!デメリットと安全な売買方法を紹介

マンションや戸建て、土地など不動産を売買したいとき、不動産会社に仲介役をまかせるのが一般的です。
しかし、不動産の売買は不動産会社を挟まずに個人間で行うことも、実は可能です
ではなぜ多くの人が仲介業者に手続きを依頼するのでしょうか?
それは、不動産の個人売買では信用が大きな部分を占めるため、トラブルが発生しやすいからです。

 

今回は、不動産の個人売買をするメリットやデメリット、個人で売買するフローをご紹介します。
仲介業者を挟んだ場合の仲介手数料を安く抑える方法も解説いたしますので、不動産投資を始める前にぜひご一読ください!

 

不動産を個人売買するメリットは?

 

不動産の個人売買とは、具体的な例えとして「マンションを売却したいときに、購入物件をちょうど探していた知り合いに直接売却する」といったケースになります。
不動産を個人間で直接売買する際に、とくに免許は必要ありません。
この場合、どのようなメリットがあるのでしょうか?

 

仲介手数料や税金を節約できる

間に不動産会社を挟まない場合、「仲介手数料の支払いが不要」になります。

 

不動産売買における仲介手数料の上限ですが、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%+6万円」と法律で定められていて、その相場も同程度となっています。
売却する物件価格が2,000万円だとしたら、仲介手数料として66万円の出費が、売主・買主のそれぞれに請求されるのです。

 

また、物件価格には消費税はかかりませんが、仲介手数料にはかかりますので、消費税分として66,000円が上乗せされます。
2,000万円の不動産を個人売買した場合には、合計で約72万円の出費を抑えられるのです。

 

取引の自由度が高くなる

不動産会社に仲介を依頼して不動産売買の取引を行う場合、販促に関しても専門的な知識をもつプロの意見を多く取り入れていくことになります。
そのため、広告内容や売却価格などについて、売主の意向が反映されにくいです。

 

そのような制約は個人売買に関してはありませんので、売主と買主の間で合意があれば、売買価格を自由に設定できるなど優位な点もあります。

 

不動産の個人売買はデメリットが多いのでおすすめしない!

 

手数料や消費税、取引の自由度が高いなどメリットがたくさんあるように感じる個人売買。
よい面よりも悪い面のほうが多いですので、不動産を慣れていない個人間で取引することはおすすめできません。

 

個人間取引はトラブルが起きやすい

 

不動産の個人取引では、以下のようなさまざまなトラブルを引き起こす可能性が高くなります。

 

①価格トラブル

不動産売買では、大きな金額をやり取りすることになります。
売主にとってはできるだけ高く売りたいものですし、買主側では価格交渉でなるべくお得に物件を購入したいところです。

 

不動産会社が仲介に入るときは、価格交渉についてもまかせられますが、個人間売買では売主・買主が直接交渉しなければなりません。
双方の主張を聞いて折り合いをつけてくれる第三者が不在ですと、契約成立まで時間がかかったり、中には契約が不成立となったりするケースもあります

 

②契約書関連のトラブル

不動産業者が取引の仲介役を行う際は、売主・買主の双方がもつ権利や責任の所在を明白にするために、業者が売買契約書と重要事項説明書という書類を作成し、提示配布することが法律で決められています。
個人売買ではこれらの書類を自分たちで作成しなければなりません。

 

不動産売買で必要となる書類の作成には、売買物件の引き渡し条件、公租公課、費用の負担、契約違反による解除など、専門的な知識が必要です。
第三者のいない直接取引では、記載事項の間違いなど、後々トラブルに発展してしまう可能性が高くなりますので、ご注意ください。

 

③瑕疵担保責任に関するトラブル

中古物件の売買で、物件を引き渡したあとに見つかった不具合(雨漏り、土台の腐食等)の修繕責任は「不具合発見から一年間は売主側が負う」ことが民法上で定められています。
また、この期間内であれば、見つかった不具合を理由に契約解除を請求することもできるのです。

 

個人売買では、売主・買主双方の合意の上でこの瑕疵担保責任の保証期間を変更でき、「3ヶ月以内」となるのが一般的となっています。
瑕疵担保責任の範囲や期間など、詳細を取り決めるのに手間や労力に加え、費用もかかることになります。

 

また、契約完了後に不具合が見つかると、売主側が予期せぬ損を招きます。
不動産会社が間に入る場合は不動産会社が行ってくれますが、個人売買では契約前に自分でプロに依頼してしっかりとチェックしておく必要があります

 

住宅ローンに通過しにくくなる

買主側がこうむる大きなデメリットの一つです。
気軽に買える生活用品とは違い、家の購入では大きな資金が必要なることから、住宅ローンを組む買い主がほとんどです。
しかし、住宅ローン審査に個人売買での売買契約書では、通過しないこともあります。

 

住宅ローンの申請時は、土地や建物といった不動産を担保に入れることになりますが、個人売買では登記申請を個人で司法書士に依頼しなければなりません

 

買い手を見つけるのが難しい

すでに買い主がいる場合は別として、個人で不動産の買い手を探すのは非常に困難です。
住宅情報のチラシをデザイン・発注し、人脈を駆使して配布することを考えると、知識や経験が豊富な仲介業者にまかせたほうが安心・確実です。

 

膨大な手間がかかる

広告を作成して買い手を探す、物件の内見に付き添う、価格交渉、契約に関するさまざまな負担額や補償・期間などの取り決め、売買契約書や重要事項説明書などの書類作成、登記の移転手続きなど、不動産の個人売買では大変な労力と時間がかかることになります。

 

売却する不動産が遠方の場合は、さらに手間と時間がかかるでしょう。

 

不動産を個人売買する手続き・流れ

 

それでも不動産を個人間で売却したいとなった場合は、余裕をもって以下の流れで進めていきましょう。

 

相場価格をチェックし、売却価格を決める
損をしないためにも、一括査定サイトや国土交通省のサイトで不動産の実勢価格(時価)を調べ、相場価格を参考に売却価格を決定します。

必要書類を準備する
登記済権利書、固定資産税の納税通知書、土地測量図など。

不動産売却広告を出す
チラシを作成して新聞折り込みを依頼したり、不動産情報サイトなどに登録・掲載したりしましょう。

問い合わせや物件内覧への対応

価格や契約事項等の交渉、契約書作成
双方の合意の上で詳細を決め、インターネット上のフォーマットを利用するなどして契約書を作成します。

物件の引き渡し

 

不動産売買は不動産投資会社にまかせよう!

 

不動産の売買は、その道の専門である不動産投資会社にまかせるのがやはりベストでしょう。
不動産投資会社に仲介役を依頼することで、プロに直接話を聞くことができますし、さまざまな手数料をできるだけ安くする方法や投資についてのアドバイスもしてもらえます。

仲介手数料をなるべく抑えるには、複数の不動産投資会社を紹介してくれる不動産投資会社完全比較ガイドを活用するのが便利です!

まとめ

不動産投資で物件を個人間で売買するという方法は、金銭面ではお得となりますが、一般の人が行おうとすると手間がかかり非常に大変です。
いくつも案件をこなし、ノウハウをもった不動産投資会社のサポートがあれば、その膨大な作業や買主とのさまざまな交渉など、責任をもって仲介役を引き受けてくれます。
不動産の売買では専門的な知識が必要になりますので、不動産投資会社に仲介役を依頼するほうが、取引をスムーズに確実に完了させられます!

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