これだけは押さえておきたい不動産投資のリスク

不動産投資のローン返済について

不動産投資というと現在の主要な形態としては、アパートやマンションの部屋あるいは一棟まるごとを購入してその部屋を第三者に貸し出してその賃料収入を得るというものであり、アパートやマンションの購入の原資としては若干の自己資金に加えて金融機関にローンを組んで借り入れるという場合が多くなります。

そして、このローンの返済及び不動産取得税などのスポットの支出や固定資産税や都市計画税といった毎年必要となる税金の支払い及び設備の劣化等に対して家主として対応しなければならない範囲での修繕費について賃料収入から支払うこととなるので、実際には賃料収入をこれらの支出で食いつぶしてしまうか、若干のマイナスを出しながら長期的にわずかな支出で不動産という資産を取得し、ローン終了後に賃料収入を確保していくということを主眼とした不動産投資ということがいえます。


老朽化している物件は修繕コストが高額になる

もちろん購入代金が低く利回りが高い中古物件に投資して賃料収入で毎月利益を上げていくという不動産投資手法もありますが、こちらの場合は物件が老朽化しているため修繕コストについてある程度見込んでおく必要があり、高額の修繕でその利益を飛ばしてしまうというリスクがあります。

最大のリスクは空室

いずれにしても、所有する部屋を貸し出して賃料収入を得るという不動産投資のスキームにおいて、最もリスクとなるのは借り手がおらず、空室となってしまうというリスクです。

空室となった場合には不動産投資スキームがすべて壊れてしまいます。ローンの返済原資等を別のところから用立てる必要が生じるためサラリーマンの場合にはよほど生活に余力がある人以外は対応できなくなるのです。
ですので、駅近の物件など需要が高いものや入居付けをきちんとしてくれる不動産会社から購入するなど空き室リスクをヘッジする対応を最優先で行うべきなのです。


空室リスクには細心の注意が必要

では、空き室が出てしまった場合の対応としてはどうなるかというと、もはやローンが返済できないとするならば売却して売却代金で返済するしかありません。

この際には、不動産売買を行う場合には宅地建物取引業者に支払う仲介手数料が必要となってきますし、物件の価格が購入価格より下落している場合には借金だけが残ることになるうえに、不動産は株等と異なり流動性があまりないためすぐに現金化できないという状況に陥ることになります。

こうなるとローンを返済するために他から借金するという事態も考えられます。また、仮に物件価格が上昇して利益が出る状況にあったとしても不動産の所有期間が5年を超えるか否かでその不動産譲渡所得に課せられる所得税住民税の税額が異なり、5年以下の場合は所得税、住民税で39%ほど利益から税金に消えます。

このようになんとか売却できたとしても所得の多くを税金の支払に充てる必要が生じるという状況になってしまうのです。ですので空室リスクだけには細心の注意を払って対応しておく必要があります。

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