不動産投資を始める前にちゃんとリスクを押さえておこう


「不動産投資をして賃貸物件のオーナーになる」ことは、不労所得を手に入れる方法のひとつです。
ただ、不動産投資のように金額も高く、管理や運用も必要な資産に投資をして利益を出そうと思ったら、さまざまなリスクに対処できるようにしておく必要があります。

そこで、今回は不動産投資を始める前に押さえておきたいリスクを7つの項目にまとめました。
それぞれ順番に説明していくので、不動産投資に興味のある方はぜひ参考にしてください。

1. 空室が続くリスク


不動産投資では、多くの場合マンションの一室やアパート、または一戸建て等を購入して入居者を募り、家賃を払ってもらうことで収入を確保します。

当然のことながら、どのような物件であっても入居者が決まらなければ家賃収入を得ることはできません。
とくに不動産を購入した直後は、物件のリフォームやクリーニング等が必要になるため入居者が決まるまでに時間がかかります。

家賃の金額や投資する物件の予算は、空室が続いてもローン返済が負担にならない金額を目安にしましょう。

2. 家賃の滞納リスク


賃貸物件を管理運用していると、さまざまな入居者と出会うことになります。中には、何らかの理由で家賃を滞納してしまう人もいるでしょう。

家賃を滞納された場合、家賃収入が入らないうえに次の入居者を決めることもできません。
さらに夜逃げされてしまうようなことがあれば、家賃だけでなく、夜逃げした入居者が残した荷物についても頭を悩まされることになります。

このようなリスクに備えるためには、保証会社を利用したり、入居前の事前審査を行ったりするといいでしょう。

3. 金利上昇リスク


ローンの金利には、完済するまで金利が一定になる固定金利と、景気の変動に合わせて金利が上下する変動金利があります。

変動金利は、将来的に金利が下がったら金利負担が軽くなるというメリットを持っている一方、金利が上がったら返済負担が増えてしまうのが問題です。

リスクを排除したい場合は、できるだけ金利の安い金融機関を選び、固定金利で不動産投資用物件の購入用資金を借りましょう。

4. 災害のリスク


日本は、地震や噴火、台風といった災害が起きやすい国です。
築年数が経過していて基礎が老朽化している物件なら、大きな地震で倒壊してしまう可能性があります。
木造住宅は火災のリスクもありますし、ビルやマンションなどのコンクリート造は一度壊れると元には戻りません。

ただ、災害を未然に防ぐのは不可能です。
火災保険や地震保険に加入し、もし災害にあっても金銭的な補償を受けられるようにすることをおすすめします。

5. 流動性が低いというリスク


株取引やFXなどの投資と違って、不動産は現金化するのが非常に大変です。
不動産のように換金しづらい資産のことを、「流動性が低い」資産と表現します。

仮に誰が見ても魅力的だと感じるような物件を押さえていても、買いたいという相手が現れない限り、不動産は現金にできません。

だからこそ、将来物件を売ることも考えて、できるだけ「買い手が見つかりやすい物件」を選ぶことが重要です。

6. 物件の資産価値減少リスク


不動産は完成した直後から老朽化がはじまるため、経年劣化で資産価値が減少していきます。

築年数が経過して資産価値が落ちていくと、物件の高額売却は狙えません。
ちょっとした補修ではどうにもできなくなってから物件を売りに出し、買い手がつかないまま固定資産税等を納め続けることになれば、不労所得どころか損をするだけです。

価格の安さや流動性の高さなど、何を重視して投資するのかを考えて購入する物件を絞り込みましょう。

7. 地価の下落リスク


都市開発や大学の移転などによって、地価はある程度変動します。
何らかの原因で地価が下落した場合、物件の資産価値も下がってしまうため、売るのが難しくなるでしょう。

予測が難しい面もありますが、少子高齢化が進む現代では、地方の地価は下落すると考えられています。
数十年安定した入居者を確保したいと考えているなら、人口が多い大都市の物件を狙いましょう。

不動産投資はリスクを見極めてから始めよう


不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。
不動産は売却が難しく、災害や少子高齢化といった避けられないリスクもあるため、原則的には人気エリアにある好条件の物件に投資するのがおすすめです。

ただ、不動産投資において何を重視すればよいのかは、予算や投資に対する考え方によっても変わってきます。
不動産投資を始める前にリスクを見極め、少しでもリスクを減らしてから投資にチャレンジしましょう。

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