不動産投資の失敗にはこんな共通点?!

不動産投資を始めようと思っている方の中には、失敗例をチェックしている方も多いことでしょう。しかし、漠然と失敗例を眺めるだけで終わってはいませんか?せっかく失敗例をチェックするなら、その中から共通点やパターンを見出して学ぶことが大切です。 ここでは、いくつかの典型的な不動産投資の失敗例を挙げながら、その中にある共通点を分かりやすい形で抽出していきます。

【失敗例1】新しい物件だからと空室保証を利用せず家賃収入が不安定になった

ありがちな不動産投資の失敗例としては、比較的新しい物件を購入するときに、空室保証は不要と考え一般管理で購入してしまうことです。その結果、空室期間が長くなって、家賃収入が安定しなくなるというパターンに陥ることがあります。 空室保証と一般管理のどちらがよいかということは一概には言えませんが、物件の外装が綺麗とか、築浅物件だからという理由だけで空室保証は要らないと考えるのは危険です。綺麗に見える物件でも、状況が変わればすぐに入居者は出たり入ったりするものです。そうした先のことも見据えて判断すべきでしょう。

【失敗例2】購入価格と家賃が比例すると考えた結果、利回り損に!

これもありがちな例ですが、マンション投資で、購入価格の高さと家賃が比例すると考えてしまった結果、利回りで損することになり後悔するという失敗例もあります。 例えば、ワンルームとファミリータイプがあった場合、単純にファミリータイプのほうが価格も高くて家賃も倍になると考えて買ってしまい、結果はその逆になって仰天するというパターンです。 購入価格が倍なら家賃も倍になると単純に考えてしまいそうになるかもしれませんが、実際にはそう簡単にいきません。ワンルームより2倍高い価格のファミリーマンションを買ったのに、家賃は倍にならなかったという事例はいくらでもあります。購入価格と家賃は必ずしも比例しないのです。

【失敗例3】繰り上げ返済失敗でローン支払が滞ってしまった

ローンはなるべく早く返したほうがいいと考えて繰り上げ返済を行い、それが逆効果になって返済を滞らせてしまうという失敗例もあります。 繰り上げ返済は悪いことではありませんが、何の見通しもなく場当たり的に行うのは危険です。なぜなら、金融機関は、「繰り上げ返済を行ったものの返済を遅滞させた人」より、「繰り上げ返済をしなかったけど遅滞せず着実に返済した人」のほうを評価するからです。 繰り上げ返済を行いながら早いペースで返済したとしても、たった一度の遅延で金融機関の信頼を失う可能性が高いことを知っておきましょう。

【失敗例4】やむを得ず新築物件を不動産取得時の価格を下回る価格で売ることになった

投資目的で新築物件を買ったもののほどなくして病気になり、不動産取得時の価格より安い価格で物件を売却しなければならなくなったという失敗例もあります。 当人は買ってすぐ売ったから不動産取得時と変わらない評価額が出ると思ったかもしれませんが、そうはいきません。というのも、購入したときの価格は、土地と建物以外の要素も含まれているからです。 具体的には人件費や広告宣伝費などですが、そうした諸々の費用も加わっての購入価格となっています。そのため、どれだけ早く売ろうと、売却価格が購入価格を下回るのは当然です。

【失敗例5】重要事項説明書にあった入居者の問題を見落とし、問題に発展

シリアスな失敗例としては、購入物件の入居者の問題があります。例えば、購入時点では入居者に問題がなかったのに、購入した後で入居者の一人が心の病気を悪化させてしまい、周囲に迷惑をかけるようになった結果、他の入居者が出ていってしまったというものです。 これは難しい問題ですが、そういう兆候があることが重要事項説明書の中に書かれており、しかも購入者がそれを見落としていたとしたら、購入者のミスになります。そのため、面倒だと思っても重要事項説明書には必ず目を通さなければなりません。

不動産投資では表面的なイメージだけで判断せず慎重になることが重要

ここまで不動産投資の失敗例をいくつかみてきましたが、全てに共通していたのは、投資家に慎重さと熟慮が足りなかったこと、そして表面的なイメージだけで決定していることです。 物件を見たときに「これはいい条件だ」と思っても、すぐに決定するのではなく、物件の隅々にまで目を配る必要があります。 そして、仮にデメリットが見つかったら、それが克服できるものかどうか考えたり、メリットと比較してどちらが重いかなどを思索したりしなければなりません。そこまで慎重になってはじめて、不動産投資の典型的な失敗を防ぐことも可能になるのではないでしょうか。

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