本当に節税になるの?不動産投資の仕組みについて

不動産投資は不労所得の手段としてだけでなく、節税効果も期待できる投資方法として注目されています。

「税金対策になるのは不動産業を営んでいる人だけでは?」と思われるかもしれませんが、実際はサラリーマンなど不動産投資を副業にしている人でも節税効果が期待できることをご存じでしょうか?

ここでは、なぜ不動産投資をすると節税につながるのか、その仕組みについて説明します。

本業の給与所得から損失分を差し引く「損益通算」によって節税が可能

不動産所得がマイナスの場合は、損益通算によって減税になります。
マンションやアパートなどに投資して不動産収入を得ることを不動産所得といいますが、事業所得などと同じく所得税の対象となります。不動産投資を副業として行っている会社員の場合は、本業の給与所得に副業の不動産所得がプラスされるので、通常であれば所得税は増額となります。

たとえば、給与所得のうち、控除分を差し引いた課税対象額が600万円で、不動産所得が100万円だった場合、600万円+100万円=700万円が課税対象になります。

ところが、不動産所得がマイナスだった場合、本業の給与所得から損失分が差し引かれることになります。これを損益通算といい、上記の例でいえば、600万円-100万円=500万円が課税対象になるわけです。

所得税の税率は課税対象となる金額によって異なりますが、損益通算前の600万円の場合は税率20%で控除額が427,500円となるため、600万円×0.2-427,500円で772,500円が所得税として徴収されます。

一方、損益通算して総所得金額が500万円になった場合は、税率・控除額こそ同じですが、金額が少なくなったぶん、所得税も572,500円と減税になります。
年間にして20万円も納税額が減るわけですから、その差はかなり大きいものになりますね。

不動産を取得した費用は「減価償却」の対象となる

ここまで損益通算による減税の仕組みを説明しましたが、不動産所得がマイナスであることが前提になっているため、「いくら節税になっても損失が出ていては意味がないのでは?」と思ってしまうところです。

ところが実際は損失=手元の資金が減るというわけではありません。というのも、不動産を取得した費用は「減価償却」の対象となるからです。
減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得にかかった支出を、その資産が使用できるであろう期間にわたって分割計上する方法のことです。

建物の耐用年数は税法によって定められているので、実際の使用年数とは必ずしも一致しませんが、木造なら22年、軽量鉄骨造なら19年、鉄骨造なら34年、鉄筋コンクリート造なら47年にわたって減価償却できる仕組みになっています。
なお、償却率は耐用年数ごとに決まっていて、たとえば22年なら0.046%、34年なら0.030%となっています。[注1]

仮に木造アパートを2,000万円で購入した場合、耐用年数は22年、償却率は0.046%ですから、2,000万円×0.046%=92万円を22年間にわたって毎年減価償却費として計上することができます。

物件はローン購入する人が多いですし、不動産投資の場合は賃料収入がありますので、順調に運用できれば経費でマイナスになるということはないのですが、減価償却額が多いぶん、帳簿上では「損失」となり、損益通算によって節税が期待できるというわけです。

[注1] 国税庁:減価償却資産の償却率表(pdf)
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

定額法となった現在では節税目的での不動産投資はおすすめできない

ここまで不動産投資による節税効果について説明してきましたが、もし節税目的で不動産投資をするというのであれば、おすすめはできません。

減価償却には上記のように毎期均等額を計上する「定額法」のほか、期首末償却残高に一定率をかけた額を計上する「定率法」があります。定率法の場合、初年度の償却額が非常に大きいことから帳簿上の「損失」も多額になり、所得税の還付制度を用いることによって大きな節税効果を上げられます。

そのため、かつては税金対策として不動産を購入する人も多かったのですが、税制の改正にともない、現在は建物部分に関しては定額法しか選べなくなってしまいました。

定額法の場合、後年になっても償却額が変わらない一方、一期ごとの償却額は初期の定率法に比べて大幅に少ないため、大きな節税効果は期待できません。
不動産投資をメインとしている方にとっては有用な節税術となりますが、税金対策を主目的として不動産を購入するのは控えたほうがよいでしょう。

不動産投資を有利に進めるために賢く節税しつつ堅実な不動産投資を!

減価償却を活用すれば税金を節約することができますが、建物部分に定額法しか適用できない現在では、それほど大きな節税効果は見込めません。

税金対策はあくまで不動産投資を有利に進めるためのものと考え、過度な期待はせず、不動産投資に堅実に力を注ぐようにしましょう。

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