そもそもどうなってるの?不動産投資の仕組みについて知ろう!

副収入として稼げる財テク投資が盛んに行われる中、株式や為替トレードよりも固い不動産投資が人気を集めています。今回は、いまさら聞けない不動産投資について解説します。

不動産を利用した投資方法とその注意点

不動産投資とは、土地や建物、家屋やマンションの売買や、賃貸によって利益を得る投資方法のことです。基本は『安く買って高く売る、あるいは高く貸す』で、地方よりも将来性のある都市部での投資が注目されています。

一般的な不動産投資の流れを、2つのステップで解説します。

不動産購入の資金を用意する

地主や土地を持っている企業の場合は土地を貸すかマンション等を新築します。購入する場合は千万円単位の現金を用意します。副業としての不動産投資では、銀行融資を資金に当てるケースが増えています。

資金調達と平行して不動産物件を探す

新築や中古のマンション・アパートは不動産業者を仲介にして探します。投資対象を決めて購入し、名義変更等の手続完了で準備OKです。建築する場合は不動産登記を終えて準備完了です。

なお、売却でも賃貸でも基本的に不動産業者を仲介します。宅建資格があれば個人で売却・賃貸の業務が行えます。

不動産投資を成功させるコツや注意点

ここ数年間は都市部を中心にタワーマンションの建設ラッシュが進んでおり、それを外国人投資家が購入しているケースがあります。彼等の中には完成後すぐに高値で売却をして、大きな利益を得ている投資家もいます。

ここから学べる成功法は「将来性のある不動産物件をできる限り安く買い、そして高値で売り抜ける」の一言に尽きます。そのためには路線価のトレンドや物件自体の査定、売れ筋のマンションタイプや人気のある居住区を見極めるための不動産知識や鑑定能力、将来性を見極める先見の明や情報収集能力が求められます。

昔から売却益を目的にした不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資対象で、一発勝負の世界です。株トレーダーのように勝ったり負けたりしながら利益確定をする市場ではありません。

反対に賃貸による不動産投資は、不動産物件の条件さえ良ければ安定収入が見込めます。また不動産業者の仲介を頼めば素人の方でも運営できます。

賃貸型の不動産投資では信頼のおけるアドバイザーが必要

そこで賃貸型の不動産投資では、信頼のおけるアドバイザーが必要です。最近では大手不動産業者とパートナーを組み、提携している地方銀行の融資を持って行われています。これは超低金利時代だからこその手法で、もし金利がバブル期並みに上昇すれば成立しません。

マイナス金利はまさに追い風で、この時期に稼いでおくことが成功の秘訣です。

売却するにしても、人気のある居住区を絞り込み、その中で多くの人が住みたいと思うような部屋や戸建てを購入する目利きが必要です。
また投資資金と売上見込の計算は慎重にしておきましょう。不動産業者の中には、売れない家屋やマンションを押し付けてくる事もあります。そんな物件に手を出したら、利益回収は不可能でしょう。

また融資で投資を始める場合、表面利回りが2%を切れば赤字レベルになります。こういった計算もしっかりとすべきです。

賃貸マンション・アパートの投資と運用利回り目標

賃貸式の不動産投資をする場合、運用利回りには特に注意が必要です。次に挙げる利回り相場をベースにプランを立てていきましょう。

新築物件マンションは実質利回り2〜4%



新築マンションは購入費用が嵩みます。ですが、それを賃貸する場合に中古物件との差額分を家賃に上乗せできないケースがあります。

表面利回り(年間収入÷購入価格×100)を考えますと、一般的に中古マンションよりも低くなります。表面利回りの相場は3〜5%ほど、実質利回りは2~4%となります。

中古物件マンションの実質利回りは3〜5%



中古の場合は購入費を抑えられるために、表面利回りの相場が5〜7%とアップします。実質利回りも3〜5%と高めです。

ただし、売却時に売却益が低いというデメリットがあります。新築か中古かの選択は、長期プランをもって計算してみると良いでしょう。

一棟建て新築アパートは実質利回り2〜5%



表面利回り・実質利回りともにマンションより大きく、優良なアパートでスト実質利回りが10%を超える事もあります。ただし空室の発生率しだいで利益率が大きく変わってしまうのが難点で、普段からの営業力も問われます。

表面利回りの相場は5〜7%ほど、実質利回りは2〜5%ほどです。

中古アパートは新築アパートより3〜5%と実質利回りが高い



表面利回りは5〜7%ほどで、実質利回りは3〜5%と新築よりは利回り率が高くなっています。

不動産は堅実な投資で進めていく

不動産賃貸業は堅実な投資法ですので、コツコツ利益を上げるには適した投資対象です。
しかし、何も知らない人がすぐさま利益をあげることはできませんし、損失も出てきてしまうこともあります。

不動産投資は、充分な知識と信頼できる不動産業者のサポートを得て堅実に進めていきましょう。

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