不動産投資のローンの種類と違いについて

不動産投資を考えている人のほとんどが、ローンを組んで投資用物件を購入します。ただし、いわゆる住宅ローンと不動産投資に使えるローンはまったくの別ものです。

不動産投資では「どの会社がおすすめなのか」「どういう物件に投資すると良いのか」といった情報に注目しがちですが、「どのローンを使うか」によって借り入れの難易度や借り入れできる金額が変わります。

今回は、不動産投資に関係する各ローンの種類や違いを解説・比較しました。

住宅ローンと不動産投資用のローンは別物

住宅ローンと不動産投資用のローンは別物です。
住宅ローンの目的は「本人が住む家を建てるためのローン」なのに対して、不動産投資用ローンは「他人に貸し出したり転売したりして利益を手に入れる事業用のローン」です。 そのため、不動産投資をする場合、いわゆる住宅ローンは利用できません。

仮に住宅ローンを組んで建てた家や購入したマンションを、金融機関に黙って勝手に賃貸したり売却したりすると、最悪の場合契約違反として住宅ローン残債を一括請求されてしまいます。

どの程度厳しい対応になるかは金融機関によりますが、基本的に住宅ローンを組んで購入した物件は投資用には使えません。

不動産投資には3つの事業用ローンがある

ローンを組んで物件を購入し、賃貸に出して利益を得る不動産投資はいわゆる大家業です。不動産投資は事業なので、ローンも事業用途に対応したものを使う必要があります。

不動産投資をする際に利用できるのが、

*アパートローン
*プロパーローン
*ABS

という3種類のローンです。

アパートローンは個人向けで少額の予算から不動産投資をはじめたい人向け

アパートローンとは、アパートやマンションといった投資用物件を購入する際に利用できる個人向けローンのこと。
頭金を用意すれば元手の何倍ものお金を借りることができます。
個人で利用できる不動産投資ローンの中で、もっとも一般的なローンと言っても良いでしょう。
少額の予算から不動産投資をはじめたいという方にうってつけのローンです。

事業用のローンでは、今後の事業計画や過去の実績も審査の対象になることが少なくありません。
しかし、アパートローンは個人の不動産オーナーを対象にしたローンなので、初めて不動産投資をする人、つまり実績がない人でも借り入れをすることができます。

一方、アパートローンは住宅ローンに比べると金利が高いですし、事業がうまくいくかどうかは借り主次第なので審査も厳しいです。
しかし、審査にさえ通れば住宅ローンでは借りられない1億円以上のお金でも融資してもらえます。

プロパーローンは企業も融資対象

プロパーローンは、アパートローンの上位版のようなものです。
個人への融資を行うアパートローンと違って、企業も融資を受けることができます。

プロパーローンのメリットは、保証会社を用意する必要ない点です。
金融機関の審査だけでローンを組めるかどうかが決まるため、保証会社の審査に通るのが厳しい人でも利用できる可能性があります。

ただし、プロパーローンはアパートローンよりもさらに金利が高いです。
保証会社を使わず、万が一返済が滞った場合すべての負債を金融機関が引き受けることになるので、審査も厳しく行われます。

ABSは賃貸収入を担保に頭金・保証なしで組めるローン

ABSは「アセット・バックド・セキュリティ」の頭文字を取ったもので、「将来発生する賃貸収入を担保にすることで、個人保証も頭金もなしで組めるローン」のことです。

投資用物件の運用によって入ってくる月々の賃貸収入から、一定額が返済金としてひかれていきます。
空き室リスクの低い物件を入手できれば安定したローン返済が見込めるため、アパートローンやプロパーローンなら必要な保証人や頭金がなくてもまとまった融資を受けることができます。

ABSを組む際に重要なのが物件の選択です。空き室リスクの高い物件だとローンを組めません。また、高額なローンを組むと将来の返済負担が大きくなり、物件の資産価値が下がった場合に対応できない可能性があります。

返済能力や投資経験に合わせて適切なローンを選ぼう

不動産投資をはじめるなら、事業用ローンであるアパートローンやプロパーローン、ABSを利用しましょう。
それぞれのローンは借り入れ可能額や審査の条件、金利の高さなどが違います。
自身の返済能力や投資経験、投資物件の金額などに合わせてもっとも適したローンを選ぶのが不動産投資のポイントです。

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