不動産投資とは?不動産投資の種類と他の投資よりも優れている理由をご紹介!

超高齢社会や働き手不足といった社会や経済の変化によって、将来に対する不安を抱えている方も多いでしょう。とはいえ、「具体的に何をしたら良いのか分からない」と感じている人がほとんどではないでしょうか。

不動産投資を行えば、現在や将来の経済的な不安を減らすことができるかもしれません。今から手を打つことで、10年後20年後の不安を抑える一つの手段となるでしょう。そこで今回は、不動産投資とはどういうものか、不動産投資の種類、その他の投資よりも優れている理由をご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を目的として不動産を購入する投資の方法を言います。不動産投資のやり方にはいくつかの種類がありますが、購入したマンションやアパートを賃貸に出して家賃収入を得るのが最も一般的です。他にも、購入した物件の価値を見定めて売却し、その差額で利益を得る方法もあります。

不動産投資は初期費用がかかるイメージがありますが、ローンを組むことで貯金がそれほど多くなくても始めることができます。無理のない範囲でローンを組めば、不動産投資を戦略的に進めることも可能です。

他の投資方法と比べるとリスクが低く、長期的に利益を得られる可能性が高いのが不動産投資の特徴です。会社員として働きながら副業として始める人も増えています。「専門的で難易度が高い投資なのでは」と二の足を踏む人もいるかもしれませんが、知識をしっかりと身につけて丁寧に運営することを徹底すれば、成功へと繋がるはずです。

不動産投資の種類

「不動産投資」というと、株やFXのように一つの投資方法を指すと思われがちですが、実はさまざまな種類があります。アパート一棟、マンション一室のみ、新築や中古といった選択肢の中から自分の好きなものを選んで投資します。資本金や将来の目標、不動産投資に何を求めるかを考えて、総合的に投資先を判断しましょう。

新築・中古マンションの区分投資

マンションへの投資は、まるまる一棟のマンションを経営するイメージを持っているかもしれませんが、「区分投資」と呼ばれる特定の一区画のみに投資する方法もあります。

具体的には、マンションの一部屋のみを購入する方法です。一棟に投資するよりも安価で、ローンの借り入れを行っても、ほとんど家賃収入によって返済することができます。資本金が少なくても気軽に始められる投資方法と言えます。 

新築・中古マンションの一棟投資

区分ではなく、マンション一棟に投資して賃料を得る方法もあります。部屋数の多さで空室リスクを分散できることがメリットです。 

ただし、建物自体が高額で、管理費や修繕費といったランニングコストも安くはありません。一棟投資は全てにおいて多くの費用がかかるため、不動産投資の経験が豊富な方や資産が十分にある方のような上級者向けの投資方法です。投資経験がなければ、うまく運用できない恐れがあります。

新築・中古アパートの区分投資

新築や中古のアパートに区分投資する方法もありますが、アパートの場合は一棟に投資することが多く、あまり一般的ではありません。 

アパートの区分投資の場合、マンションの区分投資よりも比較的安価で始めることができます。中古で築年数が経過している物件なら、さらに安くなります。アパートは木造が多く、築年数が経過していると需要がない恐れもありますので、空室リスクに注意が必要です。

新築・中古アパートの一棟投資

アパートの一棟投資の場合、土地とアパート一棟の両方を購入し、賃料によって利益を得ます。マンションと同じように部屋数が多く、仮に一部屋空いたとしても、他の部屋の賃料で空き部屋分の損失を補えます。土地も同時に購入するので、建物の減価償却が終了したとしても、土地という不動産が残るのが大きなメリットと言えます。 

木造アパートの場合、不動産管理会社の管理がおろそかだと修繕箇所が増加したり耐用年数が短くなったりする恐れがあります。管理をこまめにしてくれる管理会社を選びましょう。

戸建て物件への投資

不動産投資の中では珍しいですが、戸建てに投資する方法もあります。戸建てを購入し、賃料によって利益を得ます。マンション一棟と同様に高額な投資のため、経験や資金のある上級者向けの投資方法です。 

戸建ての場合、入居するのはファミリー層がメインなので、長く住み続けることが予想され、賃料も継続的に得られる確率が高くなります。

不動産投資 vs 他の投資方法!それぞれのメリット・デメリットを比較

投資には不動産投資のほかにも株式投資やFX、個人年金に生命保険といろいろな種類があります。株式投資やFXは動向を常に追いかける必要があり、一方、個人年金や生命保険はその必要のない手堅い投資と言えます。

それぞれにメリットやデメリットがありますので、不動産投資と比較しながら解説していきます。

不動産投資と株式投資

株式投資は「ハイリスク・ハイリターン」の投資方法です。メリットは短い期間で大きな利益を上げられる可能性がある点です。購入した株価が一気に跳ね上がり、数日間のうちに多大な利益を生むこともあり得ます。 

逆に、デメリットは短い期間で多額の損失を出す恐れがあることです。株価が一気に跳ね上がることがあれば、一気に下がることもあります。その結果、あっという間に多額の資金を失ってしまいます。

さらに、売買できる銘柄が非常に多く、どの銘柄の株価が上がるのか、どのタイミングで上がるのかといった動向を見極めるのが難しいので、一歩間違えれば、資産がゼロになることも十分に考えられます。

不動産投資の場合、長期的な家賃収入や節税効果があり、コツコツと堅実に利益を得ることが可能です。一気に損失を生むようなことも少なく、安定性や安心感がある投資と言えるでしょう。

不動産投資とFX

FXも株式投資と似た特徴があります。株式投資と同じく「ハイリスク・ハイリターン」で、メリットは短期間で一気に利益を出せることです。デメリットも株式投資と同じで、一気に損失を出すことがあるという点が挙げられます。FXの場合、さまざまな銘柄から選ばなくても良いですが、「レバレッジ」にリスクが潜んでいます。

レバレッジとは「少ない自己資金で大きな額の取引を行えること」を指します。例えば、資金が10万円しかなくても、250万円という多額な取引ができてしまうのです。一見すると便利ですが、レバレッジを利用して損失を出し口座がマイナスになると、多額の追加保証金を支払わなければならないことがあります。

株式投資と同様、不動産投資の方が堅実に安心して利益を得ることができます。

不動産投資と個人年金

年金制度そのものが破綻するのではないかと騒がれている現代、年金をあてにせずに個人年金に加入している方もいるでしょう。個人年金の場合、将来の確実な貯えにできるというメリットがあります。一方、デメリットは受給年齢になるまで収益がなく支払い続ける必要があるということです。 

不動産投資ならローンの返済や管理費があっても家賃収入で補うことができ、綿密な計画を立てることで一定以上の収益が見込めます。ローンの返済が完了すれば、さらに多くの収益を得られるでしょう。定年退職後の私的年金としても利用できます。

不動産投資と生命保険

生命保険は「掛け捨てタイプ」と「積み立てタイプ」があります。掛け捨てタイプは保険料を支払って終わりなので投資とは言えません。

積み立てタイプは保障に貯蓄を組み合わせた保険です。保険加入時期が長いほど解約時の返戻金が多くなり、満期を過ぎると総支払額を上回るというメリットがあります。ただし、満期が60歳に設定されていることが多く、それまでに解約すると損をすることもあるので注意が必要です。

不動産投資は家賃収入で管理費の支払いやローンの返済をしながら、収益を出し続けることが可能です。ローンの返済が終われば、60歳を待たずとも利益を手にすることができるでしょう。

不動産投資のリスクを最小限に抑える方法

メリットの多い不動産投資ですが、投資というからにはリスクも存在します。しかし、他の投資方法よりもリスクコントロールがしやすいものが多く、事前に把握することで最小限に抑えることができます。不動産投資にはどういったリスクがあるのかをチェックして、来るべきときに備えることが成功への近道です。

空室リスクと好条件不動産

不動産投資のリスクで第一に考えるべきことは、空室リスクと好条件不動産を知ることです。好条件不動産であれば賃貸需要が高く、空室リスクを抑えることができます。

地方では、少子高齢化や若者が都心に移り住むことが原因で人口が減少し、空室リスクが高まっています。一方、東京都心部では、未婚人口や都心へ転入する人の増加によって賃貸需要が増えています。

東京23区内の駅近であれば、好立地条件と言えるでしょう。さらに、管理内容やグレードが高ければ、好条件不動産として安心して投資することができます。

建物老朽化と家賃

建物の経年劣化は必ず起こるため、老朽化による家賃の下落を防ぐことが重要です。賃貸物件を探している方は、築年数が浅いものや見た目・設備が整った物件を優先的に選びます。

古くなった建物の家賃が下がるのは仕方ないと思いがちですが、日頃のメンテナンス次第で築年数が浅くなくとも需要が増える可能性は十分にあります。東京23区内にある駅から近い物件で、メンテナンスや管理が行き届いていれば、多少古くても家賃が下がることは防げるでしょう。 

入居期間とクリーニング費用

賃貸物件には住んでいた人が退去して新しい入居者が入るという流れがあります。入居者がすぐに決まったとしても、次の入居者が住むまでに部屋のクリーニングをしなければなりません。クリーニングや修繕といったメンテナンス費用は馬鹿にならないため、できるだけ同じ入居者に長く住んでもらえるような努力をする必要があります。

次の入居者が入らずに空室が続くと家賃収入が滞ってしまいますし、入居者が頻繁に変われば、そのたびにクリーニング費用がかかります。これらのリスクや出費を防ぐためにも、エアコンの取り換えや細かい修繕など、入居者が必要としていることを考えて対応すると良いでしょう。

不動産投資での失敗例

不動産投資も投資の一つなので、必ず成功するとは言えず、失敗することもあります。しかし、失敗の多くは知識不足や計画不足によるものなので、事前に準備することでそのリスクを減らすことは可能です。

不動産投資では利回りが重要なポイントとなりますが、表面利回りだけを見て実質利回りを考えてない場合は失敗してしまう可能性が高くなります。また、大学や専門学校が近くにあるという理由で物件を選んだ場合、あてにしていた学校が移転したら入居者が急激に減るということも覚えておく必要があります。 

このような失敗例を確認しておけば、自らの運用に活かして、リスクを減らすことができます。失敗例を事前に知っておきたい人は、こちらの記事を参考にしてみてください。

参考:『【体験記】失敗して良かった!僕が失敗から学んだ不動産投資の成功哲学

不動産投資が節税になる理由

不動産投資はインカムゲインやキャピタルゲインを得られるほか、節税目的で利用することができます。給与所得を得ている会社員には有意義な方法です。賢く運用すれば、手持ちのお金を増やすことも可能です。

減価償却や経費として計上できる費用のおかげで所得税や住民税の支払い額を減らすことができ、また、相続税の節約のために利用している人もいるでしょう。節約目的で不動産投資をしようと考えている人は、以下の記事を参考にしてみてください。 

参考:『不動産投資の節税の仕組みとその驚くべき効果とは?

まとめ

不動産投資は、株式投資やFXと比較してリスクが低かったり節税ができたりと、長期的な投資としては多くのメリットがあります。しかし、初心者の方が何も知らないまま始めると、継続して収入を上げる運用方法やリスク管理に戸惑うでしょう。

不動産投資で成功するには、常に情報を取り入れ、新たな動きに取り残されないよう勉強することが必要です。また、信頼のおけるパートナーを見つけることも非常に重要になります。

信頼できる不動産投資会社とまだ出会えてない人は、ぜひさまざまな会社を比較してみてください。今の自分に合った不動産投資会社をパートナーとして選んで、安定した収入を目指しましょう。

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