儲からないと思っている人に!ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

「ワンルームマンションへの不動産投資は失敗する」といった話を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。確かに、少なからずリスクはあるものの、マンションやアパートを丸ごと1棟購入する投資に比べて購入価格が低く抑えられる特徴があります。

そのため「不動産投資に興味があるけど1棟買う資金はない……」といった場合、まずはワンルームマンションを購入するのも1つの方法です。この記事では、ワンルームマンションへの不動産投資のメリットやデメリットをご紹介します。メリットとデメリットの両方を考慮し、自分に合った投資を始めましょう。

ワンルームマンションへの不動産投資のメリット

不動産投資というと「そもそも裕福な人しかできないのではないか」と考える人も多いですが、必ずしもそうではありません。基本的にはローンでの購入となり、入居者からの家賃収入を返済にあてるかたちをとることが多いためためです。まずは、手軽に始めやすいと言われているワンルームマンションのメリットをご紹介します。

節税対策

ワンルームマンションを購入すると「減価償却費」を経費として計上することができます。減価償却費とは、購入した価格を一括でその年に計上するのではなく、耐用年数に応じて毎年減った価値の価格を経費として計上する仕組みのことです。経費として計上することで利益を抑えられるため、利益にかかる税金を少なくすることができます。

また、運営しているワンルームが空室になった場合は赤字になる可能性もあります。不動産投資を行うなら空室は避けたいところですが、万が一赤字になった場合でも節税に役立たせることが可能です。

普段サラリーマンとして働いている方は、不動産投資は副業という扱いになります。副業の不動産投資で赤字を出してしまった場合は、その分を給与から差し引くことで所得税や住民税を節税することが可能です。

小さな元手で始めることができる

不動産投資には、ワンルームのほかにマンション1棟・アパート1棟・戸建てなどさまざまな種類があることを知っている方も多いでしょう。そのなかでも、とくにワンルームマンションの投資は「元手が少なくても始められる」という特徴があります。

物件の条件や地域により異なりますが、マンションやアパートを1棟購入しようと思うと5,000万円~1億円といった金額が必要です。初めての不動産投資で大きな額を用意するのは難しいかもしれませんが、中古のワンルームであれば数百万円の資金で始められます。

また、マンションを購入する際にはローンを組むケースが多いですが、あまり高額になると年収との兼ね合いから審査に通らない場合もあります。さらに、審査に通過しても後々返済できなくなってしまうという可能性も少なくありません。

一方、元手が少なくても始められるワンルームマンションへの投資は「働きながら不動産投資を始めたい」「貯金は少ないけどやってみたい」という方にピッタリな方法と言えるでしょう。

利回りが高い

ワンルームは、1棟丸ごとの投資と比べると「利回りが高い」というメリットがあります。利回りとは、購入価格に対してどれだけの収入を得られるかという割合のことです。不動産投資をする上で、利回りを示す数字は1つの指標となります。

なお、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるためそれぞれの違いを理解しておきましょう。表面利回りとは、購入物件に対してどのくらいの家賃収入が得られるかという表面的な利益率です。設定した家賃12ヶ月分を購入金額で割ると計算できます。

表面利回りに経費は含まれていませんので、経費を加味して計算したものが実質利回りでとなります。1年間の家賃収入から経費を引き、物件の購入価格で割ります。実質利回りの平均値は、都心部で4.5%、横浜は5.0%、大阪は4.8%、福岡は5.2%です。

将来の生活の備えとなる

現在安定した収入があって不自由なく生活を送っている方でも、この先ずっと同じような毎日が続くとは限りません。とくに、退職後の生活に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。将来もらえる年金だけでは最低限の生活しかできないため、会社の退職金・貯めていたお金・私的年金などで補う必要がでてきます。

そんなときに不動産投資をしていれば、利用者からの家賃で安定した収入が見込めます。建物のメンテナンスや環境が整えば長期的に収入があるため、不安のない生活に近づける可能性も高くなるでしょう。

他の投資と比べて、長期間安定的な収入が見込めることも不動産投資ならではの特徴です。こういった点から、不動産投資で得た収入は、将来の生活の備えになると言えます。

生命保険の代わりになる

「生命保険」とは、家族を支えている人が亡くなったとき、または生活が困難なほどの障害が残ってしまった場合に支払われる保険金のことです。もし投資本人の収入がなくなってしまっても、家族の生活をサポートしてくれる保証です。

不動産投資を始めると、物件を購入する際にローンを選ぶ人は多いでしょう。金融機関の住宅ローンでは「団体信用生命保険」に加入することが条件にあります。それは、ローンの契約者が不慮の事故などで実質的な返済ができなくなった場合「団体信用生命保険」が返済の肩代わりをするためです。

お金を貸した金融機関側のリスクヘッジのための保険ですが、残された家族の困窮を避けるための保険とも言えます。残された支払いの負担はなく、そのまま所有していた不動産を相続することもができるので、契約者にとっても安心して投資が続けられる保険となってます。

インフレ対策になる

物を売り買いするときに必要なお金ですが、物価の変動によってお金の価値も変動することは多くの方が知っているでしょう。例えば、100円だったコーヒーが120円になったとき、物価は上がり、反対に金銭価値は下がっています。この変化が顕著にあらわれる状態が「インフレ(インフレーション)」です。

インフレになった場合、資産を運用することで対策を行うことができます。その運用方法の1つとしてあるのが、不動産投資です。物価が上がると不動産の価値も高くなるため、インフレ状態でも相対的な資産価値を保つことが可能です。こういった点から、不動産投資はインフレ対策にもなると言われています。

ワンルームマンションへの不動産投資のデメリット

「ワンルームマンションへの不動産投資はやめたほうがいい」という話を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、実際にはどのようなデメリットやリスクがあるのでしょうか。ワンルームだけでなくすべでの不動産に共通するポイントもありますが、失敗なくワンルームマンションに投資をするためにも、デメリットやリスクを把握しておきましょう。

空室リスク、滞納リスク、災害リスク、家賃下落リスク

ワンルームは、家族用のマンションや1軒家に比べて「大学在学中だけ」「12に年の短期利用」など、学生や若い人の1人暮らしに活用されるケースが多い特徴があります。そのため、入居から退去までの期間が短く、空室が出やすいという点がデメリットと言えるでしょう。すぐに次の入居者が見つければ問題ありませんが、期間があくと家賃収入が減額してしまいます。

また、すべての入居者が家賃を支払ってくれるとは限らないため、家賃の滞納がある可能性も視野に入れる必要があります。建物が古くなると経年劣化は避けられず、周囲に好条件の物件が経てば家賃が下落するかもしれません。

さらに、災害が起こったときの建て替え・修繕費用も負担する必要があります。ただし、これらは全ての不動産投資に共通するリスクであり、ワンルームに限ったものではありません。あくまでも不動産投資全般のリスクとして覚えておきましょう。

資産価格の下落

マンションを購入する際、内装や間取りはもちろん、築年数やマンションのまわりの環境を見て選ぶ人も多いでしょう。どれだけ好条件なマンションを購入しても、築年数が経つだけで資産価値は下がってしまいます。また、年数が経てば、近くに新しいマンションが建ったり駅ができたりと周辺の環境も変わってきます。

利便性が良くなるか悪くなるか、数年先を見据えることは簡単ではありません。例えば、「隣に高層マンションが建って日当たりが悪くなってしまった」ということがあれば、資産価値に大きく影響してくるでしょう。売却するときの景気によっても変わりますが、購入してから時間が経てば経つほど資産価値は下落するという考え方が一般的です。

こちらも不動産投資全般に言えることで、ワンルームに限ったことではありません。どれだけ資産価値が下落するかは、ある程度想定して投資することをおすすめします。

収支のバランスに注意する

不動産投資では、収支のバランスを整えることが成功のカギと言われています。賃貸マンションを運営する上では、ローンの利息・固定資産税・管理費・修繕費・保険料・減価償却費といった複数種類の経費が必要です。これらの出費が家賃収入を超えると赤字になってしまいます。

つまり、高い家賃で貸し出すことができても、管理費や修繕費が高額になると結果的に損をすることになりかねません。とくに税金は土地によって定められていますが、建物に不具合ができたときに回復費用は業者によっても変動します。利用者の生活習慣や入居・退去の周期によっても維持費が変わるため、慎重に見極める必要があると言えるでしょう。

不動産投資における収入は、家賃と最終的な売却時の価格を足した金額です。この数字が投資額を上回るように、バランスを整えていくことが大切です。

売却する場合は時間がかかることも

例えば、急にお金が必要になって「不動産の売却費用でしかお金を用意できない」という状況の場合、すぐには売却費用が手元に届かないかもしれないことを頭に入れておきましょう。これは、売りに出した直後に買い手が現れるとは限らないからです。

マンションの売却が完了するまでには、いくつかの段階を踏む必要があります。ほとんどの場合が不動産会社を介して売却するため、まずは不動産会社を選ぶところからスタートです。そこから買い手を募集して、買い手と不動産会社で条件のすり合わせを行ってようやく取引成立となります。

したがって、実際に売却されるまでには13ヶ月ほどを要すると考えておきましょう。売却を予定している方は、早めに準備をはじめて計画的に進めていくのがおすすめです。

ワンルームマンションへの不動産投資で失敗しないための対策方法

不動産投資のなかでもリスクが少ないと言われるワンルームマンションですが、安易に始めると「こんなはずじゃなかった」という結果にもなりかねません。気軽に始めやすいからこそ、失敗しないようにしっかり対策を考えておくのが大切です。これまでにご紹介したメリット・デメリットを踏まえた上で、ワンルームマンションへの投資を成功させましょう。

シミュレーションの徹底

ワンルームマンションの不動産投資を考えてる方は、まずシミュレーションで収支を計算しておきましょう。物件価格や固定資産税をはじめ、「満室になったときの年収」「想定される空室数」なども考慮しながら導き出していきます。

これだけの項目があると難しそうですが、インターネット検索で公開されている自動計算システムを活用するのもおすすめです。ポイントは、満室時のみを計算しないこと。つまり、いい条件での年収・悪い条件での年収をそれぞれ考えておくと安心です。

ただし、シミュレーションはあくまで予想なので、過信せずに目安として捉えておきましょう。黒字判定が出たからOKと考えるのではなく、あくまでも投資するに値するかどうかの基準を知る作業です。これを徹底して行うと、大幅な誤算を避けるためにも役立つでしょう。

自分でも収支について考える

不動産投資は、多くの場合不動産会社との連携で進めていきます。初めてマンションを購入する際は分からないことが多く、不動産会社の言葉に流されるように手続きを進めてしまう可能性も少なくありません。

当然会社側もじゅうぶんに考慮して話し合いを進めてくれますが、あまりにも任せきりにしてしまわないよう注意しましょう。実際に購入し、その建物を運営するのは自分自身です。収入より出費が上回って赤字になっても、不動産会社が補填してくれるわけではありません。

したがって、不動産会社に言われたことをそのまま鵜呑みにするのではなく、自分でもしっかり考えることが大切です。不動産投資を考え始めた段階であれば、いきなり動くのではなく投資について知識を蓄えておきましょう。

景気の変動に注意する

不動産投資がインフレ対策になることは前述しましたが、逆にデフレ(デフレーション)になってしまうと、お金の価値が上がって物価が下がってしまいます。デフレに見舞われてマンションの資産価値が下がったとしても家賃を大幅に下げる必要はありませんが、資産自体の価値が下がる点には注意が必要です。

万が一家賃を下げなければならなくなった場合、ローン返済の割合が高くなってしまいます。インフレには強いですが、デフレの場合は少なからず不利になる可能性があることを頭に入れておきましょう。

景気の変動は先が読みにくいため判断しづらいですが、現在から数年後にかけて、少なくとも急激なデフレが予想されていないか、といったポイントもチェックしておくと安心です。

信頼のできる不動産会社を探す

「不動産投資を始めたいけど何からやればいいか分からない」という場合は、セミナーに参加したり個別面談を受けたりして悩みを解決していきましょう。こういったセミナーや面談を行っているのが、不動産会社です。条件に合った物件を紹介してもらいやすいだけでなく、マンション購入後も継続的にサポートを受けられる利点があります。

不動産投資において、不動産会社選びは非常に重要です。全国さまざまな店舗が展開されていますが、資本金の額や従業員の人数、豊富な実績があれば信頼できるポイントとして抑えておきます。

反対に、営業がしつこい・マナーがよくないと感じるような会社は避けたほうがいいでしょう。かなり多くの会社があるため迷ってしまいますが、不動産投資に失敗しないためにも慎重に選んでいくことが大切です。

都内おすすめのワンルームマンション投資エリア

それでは、都内でおすすめの不動産投資エリアをご紹介していきます。今回は3ヶ所に限定していますが、予定地がある場合は選定基準を参考にするのもおすすめです。

とくに場所が決まっていない方でも、ある程度の基準を設けることでエリアを絞りやすくなります。始めから全国を対象にすると、かえって分かりにくくなってしまうので、まずはおすすめエリアからチェックしていきましょう。

目黒区

関東エリアでとくに人気の高い目黒区は、不動産投資にもおすすめです。「住みたい街ランキング」では長年トップクラスの人気を誇り、住みやすい街としても知られています。人の多さをものともしない景観のキレイさも魅力的で、とくに女性は憧れを持つ方も多いでしょう。

おしゃれなお店も点在しており、お金持ちの世帯も多いエリアでもあります。「このエリアでワンルームは借り手が見つかりにくそう」と考えるかもしれませんが、近隣には大学も多数あるため46年周期の入退去で長期的な満室も期待できそうです。

江東区

江東区は、東京都のなかでもとくに人口増加が予想されているエリアです。高層マンションと大型商業施設が立ち並ぶ反面、昔ながらの下町風景に懐かしさも感じる個性的な街とも言えます。

交通の面でも人気が高く、複数の路線が乗り入れているため通勤・通学どちらも便利に生活できるでしょう。また、エリア全体で道路が広く設けられているのもポイントで、徒歩や自転車での移動もストレスを感じにくい魅力があります。

渋谷区

最後は、日本の流行の源と言われる渋谷エリアです。東京都の中心部に位置し「スクランブル交差点」「代官山」といった有名スポットも数多くあります。休日でも人々でにぎわうのが渋谷区の特徴で、通勤・通学以外にもショッピングや観光で多くの人々が訪れる街です。

さらに、路線数も多く交通の便は非常にいいため、家賃相場も高くなっています。ワンルームの需要は低いと考える人も多いですが、都心で1人暮らしをしたい方にとっては憧れでもあるためおすすめと言えるでしょう。

エリアの選定基準

エリアの選定基準は、「ワンルームに住みたいと考える人が多いか」「相場家賃やいくらか」「交通の便はどうか」といった点がポイントになります。家賃相場が高ければ単純計算で収入は多くなるものの、そもそもワンルームを利用する人がいなければ赤字になってしまいます。

反対に、単身者が多く需要が高いエリアでも、家賃が安すぎる・修繕頻度が高いといった理由で黒字が見込めない可能性も。人気エリアは選びやすく、長期的な入居が期待できますが、それだけで決めるべきでないことは覚えておきましょう。

多数の路線が乗り入れるエリアであれば、学校・会社から離れていてもベッドタウンとしての需要があるかもしれません。また、人口増加・現象は数年先であれば予想できるため、それを見越して計算してみるのも1つの方法です。

【まとめ】ワンルームマンション投資が初心者にはおすすめ

マンションやアパートを丸ごと1棟購入する場合と比べて、ワンルームマンションへの投資は「元手が少なくても始められる」という利点があります。メリットも多い不動産投資ですが、少なからずリスクがあることも十分考慮しておきましょう。

また、不動産投資においては信頼できる会社を選べるかどうかも重要です。自分に合った不動産会社に出会うためにも、まずは一括個別面談を申し込んでみてはいかがでしょうか。以下では、完全無料で面談をご利用いだけます。

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