不動産投資で得られる節税効果をご紹介|メリット、デメリットを徹底解説!

不動産投資は不労所得を得るだけではなく、節税効果があることをご存じでしょうか。マンションやアパートを購入し投資する人は、所得税、住民税、相続税といった税金を減額できる可能性があります。

この記事では、節税対策としてマンションやアパートを購入するメリットとデメリット、実際の節税金額のシミュレーションについてご紹介します。

不動産投資の節税効果、メリットとは?

毎年高額な税金を支払っていると、どうにかして節税できないかと対策を考える方も多いのではないでしょうか。不動産投資は節税効果につながりますが、具体的にどのような税金に効果があるのか、不動産投資のメリットとともにご紹介します。

所得税・住民税の減税

不動産投資を始める際にどこかの企業に勤務している場合、企業からの給与とは別に、不動産所得が発生します。不動産所得としてカウントされるのは、土地代、権利金、家賃や礼金です。他にも、借地権、地上権を貸し付けることによる所得も不動産所得としてカウントされます。

不動産所得は、不動産投資による収入から必要経費を差し引いた金額で計算します。この不動産所得に課税される税金として、住民税、所得税、事業税、消費税が挙げられますが、所得税、住民税については以下のような仕組みによって減税を実現することが可能です。

損益通算による節税

不動産を購入したその初年度は、不動産購入に際して必要な不動産所得税や火災・地震の保険料、および登記にかかる費用によって、経費が不動産収入を圧倒的に上回るケースがほとんどです。

たとえばあなたが企業に勤務している場合、不動産収入とは別に給与所得があるでしょう。毎月の給与明細を見ても分かる通り、給与所得においては既に所得税が天引きされています。そのため、不動産所得による赤字を給与所得から引くことができるというわけです。不動産購入初年度に起こりがちな上記のような事象が、「損益通算」です。

損益通算のおかげで、本来は課税対象となりうる所得が減額されます。減額された結果、所得税や住民税も減額できるという仕組みです。

減価償却による節税

あなたが購入した不動産に限らず、すべての不動産には「経年劣化」というリスクが伴います。新築で購入したマンションも、時間の経過と共に「新しさ」という価値を減少していきます。時間とともに建物(土地は対象外)自体の価値が下がっていくと仮定し、毎年下がった分の価値を帳簿上に経費として計上することを「減価償却」と呼びます。

減価償却するための費用を「減価償却費」と呼びますが、経費として計上できる年数には法で定められた耐用年数があります。耐用年数の範囲内の物件に投資を行うことで、帳簿上に減価償却費を「経費」として計上できるということです。

減価償却費は、実際に現金の支出があるというわけではなく帳簿上のものです。つまり、実際に現金として支出することなく、「帳簿上の赤字」を使って、所得税と住民税を減税することが可能となります。

相続税の節税

不動産投資をする場合、キャッシュで支払う人は少数です。多くの人はローンを組んでマンションやアパートを購入します。この「ローンを組む」という行為が、相続税の節税につながるのです。

そもそも不動産の評価額は、現金よりも低いという特徴があることをご存じでしょうか。現金で相続するのではなく不動産を相続した方が、評価額が低くなりその分相続税も減額になるのです。不動産を購入するだけでも、相続した財産にかけられる課税額が減額されることになります。

また個人で不動産を購入するよりも、法人化してから購入することでマンションやアパートは法人の所有財産となります。法人が所有している以上、個人の相続税の計算の対象外となり、結果的に相続税は減額になるでしょう。

マンションで得た収益は、法人内の給与や、法人内の役員報酬とすることで、相続税に加え上記でご紹介した所得税の減額にもつながります。

どのようなものが経費に計上できるのか

不動産投資によって得た所得には、もちろん所得税がかかります。家賃収入から、(不動産投資にかかった)経費を差し引いた金額に対して所得税が課されるため、経費が多ければ課税される金額を減額できるという仕組みです。

しかし、どこまでが経費として計上できるのか、またはどこからが経費として計上できないのかという判断はしにくいものです。そこでここでは、経費に計上できるもの、できないものについてご紹介します。

経費に計上できるものとは?

経費として計上できるものは「減価償却費」、「固定資産税」、「ローンで借り入れたお金の金利」、「管理費」、「修繕費」、「消耗品費」、「広告宣伝費」、「営業のための交際費」、「営業のための交通費」、「通信費」が挙げられます。

このように意外と多く、知らずに損している不動産投資家もいます。減価償却費については前述しましたが、それ以外にもたくさんの項目が経費として計上できるのです。

修繕費は、壁が黄ばんできたから張り替える、外壁の塗装をし直す、というように、空室対策につながるため経費で落とせるのは非常に投資する身としても嬉しいところです。その他、マンションやアパートの広告宣伝費も計上できます。

今はチラシよりもインターネットによるバナー広告やSNSによるインフィード広告など、「読者にとって有益な情報を含んだ、広告らしさを感じさせない自然な広告」の方が、広告効果があると言われています。こういったネット広告も費用に計上でき、さらに新規入居者も募ることができて、一石二鳥です。

マンションの営業にかかる費用も、経費として計上することができます。説明会を開いたのであれば、その会場費、飲食費、会場までの交通費も経費にカウントできるのです。

経費に計上できないものとは?

経費として計上できないものは、計上できるものと比べると総数は少なくなります。それでも、確定申告の際に経費として申告できないものを把握しておくことで、申告し直す手間を省き、皮算用を防ぐことができるでしょう。

計上できない経費は、「借入金の利息」、「租税公課」、「仲介手数料」、「固定資産税の清算金」、「不動産売却による譲渡の損失」、「自らが居住している自宅の修繕費用」です。仲介手数料については、正確にいえば1回だけでは経費に計上できないということになります。

仲介手数料は、経費として扱われる際資産を購入する時にかかる手数料です。資産を購入する際の手数料は、本来のマンションやアパートの価格に含めるべきと考えるため、耐用年数に従って減価償却するということです。

その他、もちろん投資した際の借入金にかかる利息も経費に計上することができません。借入金の金利は計上できても、利息は計上できないと覚えておきましょう。

同じ修繕費でも、投資した物件の修繕費は経費として計上できますが、自宅の修繕費はもちろん計上されません。経費として計上される修繕費は、購入した投資用のマンションやアパートに限定されることにも注意が必要です。

不動産投資をすればどのくらい節税できる?

不動産投資をする際、経費として計上できるものとできないものに分かれていると、実際にどれくらいの金額が節税できるのかが具体的に把握しきれないという方も多いでしょう。

年収400万円のサラリーマンが不動産投資をした場合、初期の段階で100万円の赤字があったとしましょう。このケースで、所得税と住民税が減額されると、最終的にどれくらい得するのかシミュレーションしてみます。

まず所得税の計算をしてみましょう。年収400万円の場合、税率は20%です。そのため、400万(円)×20(%)-427,500(円)=所得税となります。つまり、所得税は372,500円ということになります。

住民税は合計税率が10%と決まっているため、年収400万円の場合は、住民税は40万円です。住民税と所得税を合わせると、772,500円になります。

ここで不動産の話に戻ります。不動産投資の赤字が100万円ですから、所得額は給与所得の400万円から100万円差し引いた300万円ということになります。所得税率は、給与の価格帯によってパーセンテージが決められているため、所得が300万円まで下がることで、税率も20%から10%へと引き下げられるということです。

すると、300万(円)×10(%)-97,500(円)=202,500(円)となります。不動産に投資して、赤字が出るというと、冷や汗をかくところですが、上記のように税金の節約につながる場合もあります。住民税は、所得300万円の10%ですから、30万円まで減額されます。所得税と合計すると、270,000円の節税ができる計算になるということです。

節税対策のために不動産投資をするデメリット

シミュレーションで計算してみた通り、不動産投資は節税対策につながります。だからといって脇目も振らずに不動産投資をすれば良いというわけではありません。ここでは、不動産投資をする際に注意したいデメリットについてご紹介しましょう。

黒字経営で支払う税金が増える

上記のシミュレーションでは、あくまでも100万円の赤字の場合を計算してみたものです。赤字があると、その分所得税・住民税が減額になるのですが、反対に黒字経営の場合には所得も増えるため、税率も上がります。

たとえば不動産投資によって1,000万円の所得がある場合には、税率が33%までアップします。黒字経営ができること自体は投資家として非常に嬉しいことですが、税金の金額も同時に上がることを覚えておきましょう。

税額は増えるものの、黒字経営に変わりはないので収入が増えるのも事実です。税金はかかりますが、それを上回る収入があるためやはり黒字経営は手放しでも喜べることだといえます。

物価の下落で資産価値が落ちる

不動産投資につきまとうリスクのひとつですが、物価とともに資産価値が変動するということも覚えておきましょう。物価が下落すると、同時に投資したマンションやアパートの資産価値も下落してしまいます。しかし、物価の上昇に伴ったインフレ時には、むしろ不動産投資がおすすめです。

日本は資本主義経済ですが、物価の上昇率は年間で約2~4%程度であり、もしもインフレになった場合には、現金や預貯金といった金融資産は、貨幣価値が下がります。しかし不動産投資の場合、物価の上昇とともに不動産価値も上昇するという特徴があるのです。

そのため資産価値が大幅に下落しにくく、家賃も上昇する可能性があります。インフレの時こそ、不動産投資は強いともいえるでしょう。

赤字経営で金融機関の印象が悪化する

不動産投資をする際、赤字経営だと所得額から赤字額が差し引かれるため、節税対策に有効だとご説明しました。しかし赤字経営が続くと、投資のためのお金を借入れている金融機関から、「本当に返済できる見込みがあるのか」と思われる可能性があります。

赤字が許されるのは多くても2年間、できれば単年で赤字を脱出しなければ、金融機関からの信用問題になる可能性があります。2年間の間に黒字経営になれるよう、営業によって空室を失くし、入居率をアップさせることが大切です。

節税目的のみの不動産投資はおすすめできない理由

この記事では、不動産投資が節税対策につながるという視点から、経費に計上できるもの・できないものをご紹介してきました。しかし、本来不動産投資は、長期的な安定収入を得るために行われるものです。節税できるという側面はあるものの、そこだけにとらわれてしまうと本来の目的がおろそかになる可能性があります。

本来の「給与所得とは別に、長期的な安定収入を得る」という不動産投資の目的を忘れずに、安定収入につながる経営戦略についても重視する必要があるでしょう。

まとめ

不動産投資は、確かに高額な税金を減額できるという一面があります。税金を少しでも減らしたいという方にとっては、魅力的な一面かもしれません。しかし不動産投資は、本来安定した収入を長期にわたって得るためのものです。

安定した収入が欲しい、さらに節税対策もできれば……とお考えの場合、信頼できる不動産投資会社を見つけることがなによりも優先すべきことになります。

さまざまな不動産投資会社を比較して、ぜひご自身に一番合った不動産投資会社を見つけてください!

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