不動産投資が3分で丸わかり!初心者が抑えておくべき7つのポイント

少子高齢化による労働人口の減少、年金の存続危機といった社会情勢の変化が、今後の生活に大きく影響することが予想されています。そんな中、将来に対する不安を少しでも減らすために「不動産投資」という投資方法が注目を集めています。

しかし、いざ不動産投資を始めようと思っても、利回りやリスク、実態について分からない方が多いのではないでしょうか。不動産投資に関するリスクや失敗例を把握することで、堅実な投資を行うことができるようになります。そこで今回は、これから不動産投資を始める方に、利回りやリスク、不動産投資会社を選ぶ基準をご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益が自分の手元に入ってくることを目的に不動産に投資することです。例えば、マンションやアパートを購入して経営を行い、入居者を集めて得る「家賃収入」を「インカムゲイン」と言います。

また、建物の価格が安いときに購入し、価格が上昇したときに売ることで、購入時の価格との差によって利益を得る「キャピタルゲイン」という投資方法もあります。

不動産経営というと大家が全て管理し、経営を行うイメージを持たれている方もいるかもしれませんが、実際には不動産管理会社に管理を委託できるため、サラリーマンの方でも行いやすい投資方法になっています。

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不動産投資を始める際に押さえておくべき7つのポイント

不動産投資を始める際には勢いで物件を購入するのではなく、まずは知識を身につけることをおすすめします。押さえておくべきポイントは、リスク、ワンルームかどうか、利回り、ローン、セミナー、節税、失敗例という7つがあります。

考えられるリスクとしては、不動産の価値の変動や空室による家賃収入の滞り、災害による修繕といったことが挙げられます。また、ワンルームへの投資は危険という噂の検証、利回りやローンの知識、参加するべきセミナーや節税方法、知っておきたい失敗例についても詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

不動産投資のリスク

不動産投資はサラリーマンにとって有利な面も多いですが、リスクが全くないわけではありません。他の投資と同じように、リスク管理を行わなければ損をする危険性があります。しかし、投資を始める前にどんなリスクがあるのか把握することで、損失を最小限に留められるはずです。ここでは考えられるリスクについて見ていきましょう。

不動産の価値が変動することがある

株やFXといった投資と同じく、不動産の価値は一定ではありません。不動産の価値が下落し、売却時に損をするリスクがあります。不動産の価値が下落する要因には次の3つがあります。

最初の要因は「経済状況」です。経済状況が悪化して不況になった場合、不動産を購入する人が減少します。不動産投資への需要が減ると、不動産の価値も下がります。

 次の要因は「入居率」です。何らかの理由で入居率が減少した場合、連動して不動産の価値も下がります。3つ目の要因は「築年数」です。築年数が経過すると修繕が必要になる箇所が増えるので、ランニングコストも増加します。その結果、不動産の価値も下がることになります。

不動産投資をサラリーマンにおすすめする理由の一つに、不動産投資によって「節税効果」を得られることがあります。サラリーマンに課される「所得税」や「住民税」を少なくすることができます。 サラリーマンの給与だけであれば確定申告は行いませんが、不動産投資で所得があった場合は別です。サラリーマンで得た給与所得と、不動産投資で得た所得を合算し、確定申告をします。これを「損益通算」といい、節税を行う上では重要です。 不動産投資は、総収入から経費を引くことで年間収支を算出します。この年間収支が赤字の場合、損益通算により給与所得が赤字分マイナスされます。給与所得が少なくなって所得税が減り、所得税から割り出される住民税も連動して減り、節税となります。

空室になる可能性がある

入居者が少なくなり、家賃収入が減ることも考えられます。これは新築や中古、築年数を問わず、いかなる不動産にも起こり得るリスクです。常に入居者で埋まっていれば問題ありませんが、一部屋でも空室があると、その分収入は減少します。

空室ができて収入が減ったとしても、不動産経営で生じる管理費の支払いは必要なため、赤字額が増大する恐れがあります。新築の場合、築年数による空室リスクは少ないでしょう。ただし、需要のないエリアにあるといった立地条件の悪さによって空室リスクが生じることがあり得ます。

中古では経年劣化や設備の古さによって、入居希望者が少ない場合があります。投資前に計画していた収入を十分に得られないリスクも頭に入れておきましょう。

災害リスク

不確定要素が一番大きいのが災害リスクです。災害によって建物の一部や全部に被害を受けるリスクを指します。修繕可能な被害であれば持ち直すこともできますが、不可能な場合は経営を存続することができません。

一部の被害箇所を修繕する場合でも、災害保険に加入していなければ大きな出費になります。修繕を行ったあとに賃貸契約を結んでくれる人が多くいれば、修繕による出費を取り戻せるかもしれません。しかし、入居者が集まらずに空室が目立った場合、赤字のままという恐れもあります。

災害によって発生する損害リスクは自分ではコントロールできません。そのため、保険に加入することが回避策となるでしょう。

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初心者でも不動産投資は成功する?

これから不動産投資を始める方にとって一番不安なのが「初心者でも成功するのか」という点でしょう。結論から言うと、初心者であっても成功することは可能です。成功するためにはキャッシュフローのシミュレーションやリスク管理も必要ですが、一番重要なのは「不動産管理会社の選定を間違えない」ということです。

不動産投資は株やFXのように自分で動向を細かく管理する投資ではありません。不動産管理会社に業務を委託し、物件の管理を任せます。そのため、不動産管理会社の運営次第で収益が増加したり、逆に赤字が増えたりすることが考えられます。高利回りを実現するためには安心できる不動産管理会社を選ぶことが必要です。

例えば、規模がある程度大きく資本金が多い安定した会社、また、すでに関係のある会社を選びましょう。不動産が建っている土地に詳しい会社やそのエリアの状況に合わせて入居者を募集してくれる会社も強みがあって安心です。

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ワンルームマンション投資が危険という噂は本当なのか

不動産投資の中でも、ファミリータイプよりも部屋の面積が狭いワンルームマンションは人気があります。人によっては「危険である」と判断する方も多い投資ですが、なぜそのように考えられているのでしょうか。

ワンルームマンション投資は一棟アパートやマンションと比較して安く行えますが、その分、リターンも少ない場合が多いです。部屋の面積が広いファミリータイプよりも一部屋あたりの家賃が少ないため、収入も少なくなります。

建物は経年によって資産価値が下がっていくのを避けられませんが、土地は経年による価値の減少が少ない資産です。ワンルームマンションは一棟アパートやマンションに比べて土地の面積が小さく、資産価値も残りにくいと言えます。

一方、ワンルームマンションでの不動産投資には数多くのメリットもあります。そのため、小さな規模から始めるのには適している不動産投資の商品でもあります。

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不動産投資の利回りを徹底解説

不動産投資における利回りを運用する方法があります。運用のタイプは「節税タイプ」「リスクヘッジタイプ」「資産運用タイプ」の3つに分けられます。それぞれのタイプによって運用方法が大きく異なり、得られる収益も変わります。自分の目的がどのタイプに当てはまるのか考えてみましょう。

節税タイプ

節税タイプとは、不動産投資によって節税することを目的とした運用方法です。給与所得における所得税や住民税を抑えるため、サラリーマンが行う場合が多いです。

後ほど詳しく解説しますが、建物にかかる「減価償却費」や給与所得と不動産投資で得た利益を合算する「損益通算」を活用することで、帳簿上を赤字とします。課税対象所得が減ることで所得税や住民税も減ります。

リスクヘッジタイプ

リスクヘッジタイプとは、不動産投資によって将来に備える運用方法です。社会情勢や経済情勢の変化によって生じる将来の不安を不動産投資で解消しようという考え方です。

将来、年金制度が存続しているかはわかりません。病気や事故のリスクも考えられます。家賃収入で継続的な収入を得られれば、定年退職後の私的年金として利用することができ、セカンドライフを有意義に過ごせるでしょう。

資産運用タイプ

資産運用タイプとは、不動産投資の利回りによって稼ぐことを指します。手持ちの現金を眠らせておくのではなく不動産投資に回し、インカムゲインやキャピタルゲインによってさらに利益を得ることを目的とします。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」、一方、株やFXは動向が読みにくいことや大きな変動が損失に繋がることから「ハイリスク・ハイリターン」と言われています。つまり、不動産投資はより堅実な投資方法と言えるでしょう。

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ローンも不動産投資の成否を分ける!

不動産投資を始める際は物件を購入するための資金が必要です。しかし、現金一括で購入できるまで貯めていては、いつになっても投資を始めることができません。

不動産投資ではローンを組むことが一般的です。さらに、ローンを戦略的に利用すれば、成功へと導ける可能性もあります。そのためにも、ローンに関する知識をしっかりと身につけておきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、文字通り不動産投資のために組むローンのことを言います。ローンを組むメリットとして、自己資金が少なくても投資を始められることや家賃収入で返済できること、投資の規模を拡大しやすいことが挙げられます。

物件を購入するためのローンなので「住宅ローンと同じなのでは」と思う人もいるかもしれません。しかし、不動産投資ローンと住宅ローンでは物件を購入する目的が違うため、全く別物となります。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンで物件を購入する目的は、賃貸に出して家賃収入を得ることです。それに対して、住宅ローンを組むのは自分や家族が住むためです。この目的の違いによって、まずは審査基準が異なります。不動産投資ローンは物件の価値や利回りといった条件も判断基準となるため、審査が厳しい傾向にあります。

融資額、融資金利も大きく違う!

住宅ローンは借主の職業や年収といった属性から融資額が決まりますが、不動産投資ローンの場合、借主の属性だけでなく購入する物件も審査されます。さまざまな理由から家賃収入が滞ってしまうと、返済できなくなるリスクがあるからです。そのため、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。

不動産投資はどのような節税に役立つのか

不動産投資は賢く運用すれば節税に繋がります。サラリーマンの方でも手持ちの現金を増やすことが可能です。建物は「減価償却費」を経費とすることができます。これは取得した価格を法によって規定された耐用年数で分割して、毎年の経費として計上していくものです。

この経費は実際にお金の流れがあるわけではなく、帳簿上での経費です。帳簿上で赤字にすれば損益通算によって課税対象所得が減り、所得税や住民税を減らすことができます。

さらに、不動産は相続税の節税も期待できます。相続税は現金だと額面金額がそのまま課税対象ですが、不動産の場合、取引価格ではなく「公的評価額」が対象になります。公的評価額は公示価格の8割ほどが目安とされているため、現金よりも課税対象が低く抑えられ、結果、相続税も安くなります。

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不動産投資の失敗例

節税やリスクヘッジ、利回りで稼ぐといった多くのメリットがある不動産投資ですが、運用の仕方によっては失敗する恐れもあります。利回りのシミュレーションやリスク管理を綿密に行わないと、失敗する確率はさらに上がります。ここでは2つの事例を紹介します。これを参考にして、同じような失敗をしないように注意しましょう。

失敗例

ある地方都市の県庁所在地で築10年のワンルームマンション一棟を購入しました。近くには大学があるという好条件で、入居者には当分困らないだろうと思っていました。当初は満室で家賃収入も多く、このまま安泰だと感じていました。しかし、数年後に大学が離れた場所へと移転してしまいました。

それに伴い、学生は移転した大学の近くのアパートに引っ越してしまい、翌年度に新たに入居する学生も激減しました。空室の増加によって家賃収入が減っている状態でも、ローンの利息や建物の管理費は払い続ける必要があります。そのため、投資資金回収どころではなく、赤字となってしまいました。

大学移転の話は数年前からあったようで、しっかりと事前調査をするべきだったと痛感しました。また、空室リスクを考慮すると、なるべく頭金を増やしてローン利息を減らすべきだったと後悔しています。

失敗例

地方にある築13年の中古ワンルームマンションを1,000万円という価格で購入しました。国立大学や市街地からも比較的近いため、「不動産の価値が上がるのでは」と考えていました。しかし、実際は不動産価値が上がるどころか下がっていく一方でした。

当初からキャピタルゲインで利益を得ようとしていたので、5年間所有したのち、売却する決断をしました。購入時は1,000万円でしたが、売却時には900万円になっていました。

入居者による家賃収入はありましたが、多額のローンを組んだため、利息の返済に回す額が多かったこともあり100万円ほどの損となりました。不動産価格が下がるのを読めなかったことが原因だと思います。 

不動産投資会社を選ぶポイント

不動産投資を行う場合、まずは信頼できる不動産投資会社を選びましょう。最終的に管理を任せるのは管理会社ですが、最初の投資会社が良い会社でなければ、スタートの時点でつまずいてしまう危険性があります。

会社選びは初心者の方が最初に悩むところです。いくつかのポイントを紹介しますので、数ある中から信頼できる不動産投資会社を選び、順調なスタートを切りましょう。

顧客ファーストで物件を選んでくれる

まずは顧客を第一に考えて物件を選んでくれる会社をおすすめします。どのような買い物でも同じですが、顧客の利益を第一に考える会社は信頼のおける会社と言えるでしょう。

顧客の言い分を聞かず、会社主導で物件を勧めてくる場合は要注意です。逆に、顧客の要望を熱心に聞いて、それを反映した物件を選んでくれる会社は信頼できます。会社にとってあまり利益にならない質問にも丁寧に答えてくれるかどうかで信頼性をチェックしてみるのもありでしょう。

顧客の状況について詳細なヒアリングをおこなってくれる

顧客の状況を詳しく聞き出そうとする会社は、それぞれに合った物件を探そうという熱意があり、信頼のおける会社だと判断できます。詳細なヒアリングをすれば、その分、ぴったりの物件を見つけることが可能だからです。

短いヒアリングだけだと顧客に100パーセント合った物件を見つけ出すことはできません。前者と後者では、将来的な満足度が大きく変わります。資本金や年収、勤務先といった内容は必須で、さらに将来の目標や投資目的まで一歩踏み込んだヒアリングをしてくれる会社を選びましょう。

リピーターがいる、口コミが良い

複数の不動産投資会社に話を聞きに行く前に、リピーターの有無や口コミを調べることで信頼できそうな会社を絞り込むことができます。リピーターになるということは前回の投資に満足した結果なので、信頼に値する会社だと言えるでしょう。

また、その会社を利用した人の生の声が聞け、実態や対応を事前に確認できるのが口コミです。会社の規模が大きければ信頼できるとは限りません。実際に利用した人の声を聞くことも重要です。

将来的にどのようになるのかを説明してくれる

目先の利益だけでなく将来的な展望を説明してくれる会社は信頼性の高い会社と言えます。不動産投資は投資して数年で終わりではありません。長ければ10年20年と続けて、その後、家族に託すことにもなるでしょう。目標をヒアリングして将来性まで説明してくれる会社は、顧客の人生設計を真剣に考えていると判断できます。

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初心者がまず参加するべきセミナー5

不動産投資を始める前には正しい知識を身につけたいものです。そのためにセミナーを受けるという手段があります。心強い投資仲間を増やすためにも、参加してみることをおすすめします。

株式会社ベルテックス

株式会社ベルテックスのセミナーには年間1200人以上が参加しており、規模が大きいという特徴があります。参加する日時を選べることや一回の時間が短いことから、気軽に参加しやすいのがメリットです。不動産投資を始めるとき、誰もが抱えている不安や悩みを解消できるよう手厚くサポートしてくれます。

株式会社グローバル・リンク・マネジメント

株式会社グローバル・リンク・マネジメントは不動産の開発や販売、管理までを一貫して行っている企業です。一等地で開発を行う企業だからこそ自信のある物件を販売しており、ローンの提携や取引が豊富なことも特徴となります。

株式会社シノケンハーモニー

株式会社シノケンハーモニーは参加者4万人を突破したセミナーです。定期的に開催しているものと毎日開催しているものの二種類があります。入門講座は毎日開催しているため、日程の調整が不要で気軽に参加できます。講師とのマンツーマン相談会も実施しているので、気になる点を質問しやすいのがメリットです。

株式会社セオリーファクトリー

株式会社セオリーファクトリーは資産を形成するポイントから解説してくれるため、初心者でも分かりやすいのが特徴です。日本各地でセミナーを開催しているので、地方に住んでいる人でも参加することができます。

プロパティエージェント株式会社

プロパティエージェント株式会社は東証一部上場しており成長率が高い企業です。提携金融機関や取り扱っている物件が多いのが特徴です。不動産投資を進める上であらゆる分野をサポートしてくれるため、安心感があります。

まとめ

この記事では、不動産投資を始める方に利回りやリスク、不動産投資会社を選ぶ基準などをご紹介してきました。社会や経済の情勢が変化し、サラリーマンの収入だけでは将来に対する不安を拭いきれなくなっています。そんな時代だからこそ、不動産投資をする意義は高まっていると言えるでしょう。

上手に活用することで、将来への不安を減らし、より安定した生活を送ることができます。信頼のおける不動産投資会社や管理会社を見つけ、不動産投資を始めてみるのはいかがでしょうか。まだ不動産投資会社が決まっていない人は、さまざまな会社を比較してみることをおすすめします。

信頼できる不動産投資会社を見極めるポイントを頭では理解していても、実際に選ぶとなると、相手と会わなければわからないこともあります。

ぜひさまざまな会社や担当を比較して、最高のパートナーを見つけてください。人生を大きく左右する可能性もあるので、慎重に不動産投資会社を選びましょう。

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