不動産投資を始める方必見|利回り、リスク、失敗例、不動産投資会社を選ぶ基準をご紹介

少子高齢化による労働人口の減少、年金の存続危機など、今後の生活において社会情勢が大きく変化することが予想されています。このようななかで、将来における不安要素を減らすために「不動産投資」という投資方法が注目を集めています。 しかしいざ不動産投資を始めようと思っても、利回りやリスク、実態について分からない方も多いのではないでしょうか。不動産投資にかかわるリスクや失敗例を把握することで、堅実な投資を行うことができるようになります。そこで今回は、これから不動産投資を始める方に、利回りやリスク、不動産投資会社を選ぶ基準などをご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益として自分の手元に入ってくることを目的に、不動産に対して投資を行うことです。 たとえば、マンションやアパートを購入して経営を行い、入居者を集めて得る「家賃収入」があり、これを「インカムゲイン」といいます。また建物の価格が安いときに購入を行い、建物の価格が上昇したときに売ることで、購入時の価格との差によって利益を得る「キャピタルゲイン」という投資方法もあります。 不動産経営というと、大家が管理を全て行い、経営を行うイメージを持たれている方もいるかもしれませんが、実際には不動産管理会社に管理を委託できるため、サラリーマンの方でも行いやすい投資方法になっています。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資とは』 

不動産投資がサラリーマンにもおすすめの理由

冒頭でも触れましたが、少子高齢化や年金制度の存続危機などの社会情勢の変化によって、将来に対する不安を持っている方も多いことでしょう。 企業内での評価軸も年功序列型から成果主義に代わっている企業もあり、サラリーマンでも完全に安泰とは言えません。そのため、収入源をほかに作るという意味合いでも、不動産投資はサラリーマンにもおすすめできます。

節税することができる

不動産投資をサラリーマンにおすすめする理由の一つに、不動産投資によって「節税効果」を得られることがあります。サラリーマンに課される「所得税」や「住民税」を少なくすることができます。 サラリーマンの給与だけであれば確定申告は行いませんが、不動産投資で所得があった場合は別です。サラリーマンで得た給与所得と、不動産投資で得た所得を合算し、確定申告をします。これを「損益通算」といい、節税を行う上では重要です。 不動産投資は、総収入から経費を引くことで年間収支を算出します。この年間収支が赤字の場合、損益通算により給与所得が赤字分マイナスされます。給与所得が少なくなって所得税が減り、所得税から割り出される住民税も連動して減り、節税となります。

手間がかからない

サラリーマンにとっては、手間がかからず投資ができるのも魅力です。毎日遅くまでの残業や休日出勤などに追われ、他のことを行う時間が少ない方もいるでしょう。貴重な時間に副業として他の仕事をすると、疲れて本業に支障をきたすこともあります。 他の投資方法である株やFXは、頻繁に動向をチェックする必要があり、本業がおろそかになってしまいます。 不動産投資であれば、入居者の管理や建物の管理などを管理会社に委託できるので、手間がかかりません。投資を行えば、あとの経営業務は任せることができます。不動産投資は、時間がなくて忙しいサラリーマンにとって最適な投資方法と言えます。

社会的な信用が高い

サラリーマンが不動産投資をすると、社会的信用度を上げることができます。個人のステータスを上げる役割も果たしますが、社会的な信用を得られるという点は、いざというときに役立つでしょう。 将来がどうなるかは、誰にも予想することはできません。万が一、まとまったお金が急に必要になった場合、重要になるのが担保の有無です。不動産を持っていれば、その不動産を担保とすることでお金が借りやすくなります。 お金を借りやすくなるということは、「不動産投資は社会的な信用が高い」ということを指します。金融機関だけでなく、何らかの契約をする際にも、不動産投資が有利になる可能性があります。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 サラリーマン』 

不動産投資のリスク

不動産投資は、サラリーマンにとっては有利に働くことが多いですが、リスクがないわけではありません。他の投資と同じく不動産投資にもリスクがあり、リスク管理を行わなければ損をするでしょう。投資を始める前にリスクについても把握することで、リスクによる損失を最小限に留められます。

不動産の価値が変動することがある

株やFXなどの投資と同じく、不動産の価値は一定ではありません。不動産の価値が変動し、売却時に損をするリスクがあります。下記にあげる要因で、不動産の価値が下落することもあります。 最初の要因は「経済状況」です。経済状況が悪化して、不況となった場合、不動産を購入する人が減少します。不動産投資への需要が減少し、不動産の価値が下がります。 次の要因は「入居率」です。何らかの理由で入居率が減少した場合、連動して不動産の価値も下がります。 3つ目の要因は「築年数」です。築年数が経過すると修繕が必要となる箇所が増加し、経営を行う際のランニングコストも増加します。その結果、不動産の価値も下がります。

空室になる可能性がある

入居者が少なくなり、収入が減る可能性があります。これは新築や中古、築年数を問わず、いかなる不動産にも起こるリスクです。 常に入居者で埋まって空室ゼロであれば問題ありませんが、一部屋でも空室が発生すると収入が減少します。空室が増加して収入が減少しても、不動産経営で生じる管理費の支払いは必要であるため、赤字額が増大する恐れがあります。 新築の場合、築年数による空室リスクは少ないですが、需要のないエリアにあるなど立地条件の悪さによって空室リスクが生じます。中古では、経年劣化や設備の古さによって、入居希望者が少ない可能性があります。投資前に計画していた収入を得られないリスクも頭に入れておきましょう。

災害リスク

不確定要素が一番大きいのが、災害リスクです。災害によって、建物の一部や全部に被害を受けるリスクを指します。修繕可能な範囲の被害であれば持ち直すこともできますが、修繕不可能な場合は、経営を存続することができません。 一部の被害で修繕を行う場合でも、災害保険に加入していなければ大きな出費です。修繕を行った後に、賃貸契約を結んでくれる方が多くいれば利益を取り戻せるかもしれません。 思いのほか入居者が集まらずに空室が目立った場合、修繕によって発生した出費分を取り戻せない恐れもあります。災害によって発生する損害リスクは、自分ではコントロールすることはできません。そのため、保険に加入することが回避策となるでしょう。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 リスク』

初心者でも不動産投資は成功するのか

これから不動産投資を始める方にとって一番不安なのが、「初心者でも成功するのか」という点でしょう。結論から言うと、初心者の方であっても成功することはできます。 成功するには、キャッシュフローのシミュレーションやリスク管理なども必要ですが、一番重要なことは「不動産管理会社の選定を間違えない」ことです。 先述しましたが、不動産投資は、株やFXなどのように、自分で動向を事細かく管理する投資ではありません。不動産管理会社に業務を委託し、物件の管理を任せます。そのため、不動産管理会社の行い次第で、収益が増加したり赤字が増えたりすることが考えられます。 高利回りを実現するために、安心できる不動産管理会社を選ぶことが必要です。安心材料として、規模がある程度大きい会社、資本金の多い会社などの、安定した会社、すでに関係のある会社のどれかを選びましょう。 不動産が建っている土地の状況に詳しい会社や、土地の状況に合わせて入居者の募集をかけてくれる会社なども、強みがあって安心です。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 初心者』

不動産投資のワンルームマンション投資は危険?

不動産投資の中でも、ファミリータイプよりも部屋の面積が狭いワンルームマンションは人気があります。人によっては「危険である」と判断する方も多い投資ですが、なぜそのように考えられているのでしょうか。 ワンルームマンション投資は、一棟アパートやマンションと比較すると、安く投資が行えますが、場合によってはリターンが少なくなることもあります。部屋面積の広いファミリータイプよりも家賃が少ないため、収入も少なくなります。 建物は経年によって資産価値が減少していくのを避けられませんが、土地は経年によって連動して価値が減少することが少ない資産です。ワンルームマンションは、一棟アパートやマンションと比較して土地の面積が少ないため、資産価値が他と比較して残りにくいと言えます。 しかし実際、ワンルームマンションでの不動産投資には数多くのメリットもあります。 そのため、小さな規模から始めるのには適している不動産投資の商品でもあります。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 ワンルーム』

不動産投資の利回りについて

不動産投資における利回りを運用する方法があります。運用のタイプは大きく分けて3つで、「節税タイプ」「リスクヘッジタイプ」「資産運用タイプ」に分けられます。それぞれのタイプによって運用方法が大きく異なり、得られる収益も変わります。自分の目的がどのタイプに当てはまるのか考えてみましょう。

節税タイプ

節税タイプとは、不動産投資によって節税することを目的とした運用方法です。サラリーマンで、給与所得における所得税や住民税を抑えるために行う方が多いです。 後ほど詳しく解説しますが、建物にかかる「減価償却費」や、給与所得と不動産投資で得た利益を合算する「損益通算」を活用することで、帳簿上を赤字とします。課税対象所得が減ることによって所得税や住民税も減ります。

リスクヘッジタイプ

リスクヘッジタイプとは、不動産投資によって将来に備える運用方法です。社会情勢や経済情勢の変化によって生じる将来の不安を、不動産投資で解消するという考え方です。 将来的に年金制度が存続しているかはわかりません。病気や事故のリスクも考えられます。家賃収入で継続的な収入を得られれば、定年退職後の私的年金として利用することができ、セカンドライフを有意義に過ごせるでしょう。

資産運用タイプ

資産運用タイプとは、純粋に不動産投資の利回りによって稼ぐことです。手持ちの現金を眠らせておくのではなく、不動産投資に回し、インカムゲインやキャピタルゲインによってさらに利益を得ることを目的とします。 不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。株やFXは動向が読みにくいことと、大きな変動で損失となりやすいことから、「ハイリスク・ハイリターン」と言われています。それに対して、不動産投資はより堅実的な投資方法と言えます。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 利回り』

不動産投資は節税に役立つって本当?

 

先にも解説しましたが、不動産投資は賢い運用によって節税につながります。サラリーマンの方にとっては、手持ちの現金を増やすことが可能です。 建物は、「原価償却費」を経費とすることができます。取得した価格を、法によって規定された耐用年数で分割して、毎年の経費として計上していくものです。この経費は、実際にお金の流れがあるわけではなく、帳簿上での経費です。 そのため帳簿上を赤字とすることで、損益通算によって課税対象所得が減り、所得税や住民税を減らすことができます。 さらに、不動産は相続税を節税することもできます。相続税は、現金だと額面金額がそのまま課税対象となります。不動産の場合、取引価格ではなく「公的評価額」が課税対象として設定されています。 課税対象となる公的評価額は、公示価格の8割ほどが目安とされているため、現金を持っているよりも、相続税が安くなります。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 節税』 

不動産投資の失敗例

節税やリスクヘッジをしたり、利回りで稼いだりなど、多くのメリットがある不動産投資ですが、運用の仕方によっては失敗する可能性もあります。利回りのシミュレーションやリスク管理を綿密に行わないと、失敗する確率が上がります。2つの事例を参考に、同様の失敗をしないように注意しましょう。

失敗例①

ある地方都市の県庁所在地で、築10年のワンルームマンション一棟を購入しました。近くには大学があるという好条件で、入居者には当分困らないだろうと思っていました。 当初は満室御礼で家賃収入が多く、このまま安泰であると感じていました。しかし、数年後に大学が離れた場所へと移転してしまいました。 移転に伴い、学生は大学の近くのアパートに引っ越してしまい、翌年度に新たに入居する学生数も激減してしまいました。 空室増加によって家賃収入が減っている状態ですが、ローンの利息や建物の管理費は変わらず払い続ける必要があります。そのため、投資資金回収どころではなく、赤字となってしまいました。 大学移転の話は数年前からあったようで、しっかりと事前調査をするべきだったと感じます。また、空室リスクを考慮して、なるべく頭金を増やしてローン利息を減らすべきだったと感じます。 

失敗例②

地方にある築13年の手頃な価格のワンルームマンション一棟を1,000万円で購入しました。国立大学や市街地からも比較的近いため、「不動産の価値が上がるのでは」と考えて購入にいたりました。 実際は、不動産価値が上がるどころか下がっていく一方でした。当初からキャピタルゲインで利益を得ようとしていた私は、5年間所有をし、売却をする決断をしました。購入時は1,000万円でしたが、売却時には900万円となってしまいました。 入居者による賃料収入はありましたが、多額のローンを組んだため、利息の返済に回す額が多かったこともあり、100万円ほどの損となりました。不動産価格が下がるのを読めなかったことが原因だと思います。 

より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 失敗』

不動産投資会社を選ぶポイント

不動産投資を行う場合、信頼できる不動産投資会社を選びましょう。初心者の方が最初に悩むポイントでもあります。 最終的に管理を行うのは管理会社ですが、最初の投資会社が良い会社でなければ、スタートの時点で転んでしまう危険性もあります。数ある中から信頼できる不動産投資会社を選び、順調なスタートを切りましょう。

顧客ファーストで物件を選んでくれる

顧客を第一に考えて物件を選んでくれる会社を選ぶことです。どのような買い物でも同じですが、会社の利益よりも顧客の利益を第一に考える会社は、信頼のおける会社と言えるでしょう。 顧客の言い分を聞かず、会社が主導して物件を選ぶ場合は要注意です。顧客の要望を熱心に聞いてくれて、顧客の意見を反映した物件を選んでくれる会社は信頼ができます。会社にとってあまり利益にならない質問でも丁寧に答えてくれるかでも信頼性をチェックしてみるのもありでしょう。

顧客の状況について詳細なヒアリングをおこなってくれる

顧客の状況を詳細にヒアリングする会社は、顧客の状況に合った物件を探そうという熱意があり、信頼の置ける会社だと判断できます。 顧客の状況を詳細にヒアリングした分、顧客に合った物件を見つけることができます。短いヒアリングだけだと、顧客に100パーセント合った物件を探すことはできません。前者と後者では、将来的な満足度は大きく変わります。 内容としては、資本金や年収、勤務先などは必須で、さらにそこから将来の目標や投資目的など、一歩踏み込んだヒアリングをしてくれる会社を選びましょう。

リピーターがいる、口コミが良い

多くの不動産投資会社に話を聞きに行く前に、リピーターの有無や口コミを調べることで、信頼できそうな会社を絞り込むこともできます。 リピーターになるということは、前回の投資に満足した結果であるので、信頼が置ける会社だと判断できます。口コミは、その会社を利用した人の生の声を聞け、会社の実態や対応を事前に確認することができます。会社規模が大きければ信頼できるとは限りません。実際に利用した人の声を聞くことも重要です。

将来的にどのようになるのかを説明してくれる

目先の利益だけでなく、将来的な展望も説明してくれる会社は信頼性の高い会社です。不動産投資は、投資して数年で終わりではありません。 長ければ10年20年と続け、家族に託すことにもなるでしょう。先にも解説をしましたが、目標をヒアリングしてくれたり、将来性まで捉えて説明したりする会社は、顧客の人生設計を真剣に考えていると判断ができます。 より詳細を知りたい人は以下の関連記事をチェック! 関連記事『不動産投資 会社』

まとめ

この記事では、不動産投資を始める方に、利回りやリスク、不動産投資会社を選ぶ基準などをご紹介しました。 社会や経済の情勢が変化し、サラリーマンの収入だけでは、将来に対する不安を拭いきれなくなっています。将来的な不安が高まっているこの時代だからこそ、不動産投資の意義は高まります。 うまく活用することで、将来に対しての不安を減らし、より安定した生活を送ることができます。信頼の置ける不動産投資会社や管理会社を見つけ、不動産投資を始めてみるのはいかがでしょうか。 まだ不動産投資会社が決まっていない人は、ぜひさまざまな不動産会社を比較してみることをおすすめします。なんとなく頭で理解することはできても、実際にどのような基準で不動産投資会社を判断するべきかについては、相手と会わなければわからないこともあります。 ぜひさまざまな会社や担当を比較して、最高のパートナーを見つけてください。人生を大きく左右する可能性もあるので、ぜひ慎重に不動産投資会社を選びましょう。

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