家賃保証(サブリース)の4つのポイント

家賃保証(サブリース)について

不動産投資で広く利用されているものに物件購入による賃貸があります。
通常、サイドビジネス等においては1区画購入によって行われることが多いものの、事業としての場合では棟数単位で不動産投資が行われます。
ここでの最大のリスクには空き室による利回りの低下があり、オーナーは逆ザヤにならないように細心の注意を払うことになります。

家賃保証(サブリース)は、簡単には不動産会社に一括で建物を借り上げてもらうシステムです。
まず、主なメリットとして、空室リスクからの解放、家賃回収の確実性、物件管理に手間がかからない、確定申告が楽などを挙げることができます。

一方、デメリットもあり、保証家賃が通常家賃より低いこと、一定期間での保証家賃の見直し、解約の難しさ、入居者の把握ができない、基本的に修繕費等はオーナーの負担になることなどがあります。

家賃保証(サブリース)で押えておきたい4つのポイント

家賃保証(サブリース)を活用することで、オーナーは、空室リスクや滞納リスクを負うことなく不動産投資を行うことが可能となります。
この際、最も重要になる点として不動産会社との契約があり、押さえるべきポイントとして4つの内容を挙げることができます。

1つめのポイント

まず1つに契約期間と契約事由があります。
家賃保証(サブリース)では、10年、20年と期間を定め契約をします。
注意したいのは中途解約権があり、この権利が設けられていることで、不動産会社は一定の予告期間を置いていつでも契約を解約することが可能となります。
つまり、中途解約権があることで長期契約の意味はほとんどないことになり、契約においては一定期間は行使しないなど、条件を定めた上で結ぶ必要があります。

2つめのポイント

次に賃料額があります。
家賃保証(サブリース)では、不動産会社の取り分が多くなればなるほどオーナーが得る賃料額は少なくなります。
相場的には10%程度とされているものの、15%、20%を掲げている不動産会社もあり、ここでは、保証内容等を確認した上で契約をする必要があります。

3つめのポイント

3つ目としては賃料額の改訂があります。
通常、一定の期間ごとに賃料額の改訂が行われ、例えば、2年ごとの改定で実際の賃料の90%といった内容が盛り込まれます。
この場合、オーナーが了承しないようであれば契約は2年で終了となり、不動産会社から解除が行われることになります。
注意点は、中途解約とは違い予告期間が無いことがあり、契約をする際には賃料改定をする期間を考慮する必要があります。

4つめのポイント

4つ目には費用負担の分担があり、契約ではオーナーと不動産会社との負担範囲を取り決めておく必要があります。
主な内容としては、公租公課、修繕費、管理費、火災保険料、共有部分の維持費などがあり、明記をしておくことで委託におけるトラブルを避けることができます。

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