利回りについて間違った認識をしていませんか

不動産投資はサラリーマンにも手軽に始めることができる

昨今の好景気の中で、サラリーマンにも手軽に始めることができるということで不動産投資が大きな注目を集めています。

不動産投資の魅力は、不動産ローンを完済すれば家賃収入をそのまま老後の生活資金として手に入れることができ、かつ不動産自体が固定資産としての価値を持つ点にあります。
中には、子供や孫への資産形成の一環として不動産投資に手を出す方も段々と増えてきています。

不動産投資自体はそれほど複雑なビジネスモデルではないため、基本的には資産価値の高い不動産を購入し、空室が発生しないように注意をしていれば、ある程度のリターンを確保することができます。

最大限の注意を払うべき、利回りとは

しかし、実際に投資をするかどうかを判断する際に、利回りという点には最大限の注意を払う必要があります。
利回りとは一般的に、投資額に対するリターン(収益)がどれほどあるのかを図る指標です。

表面利回りとは

不動産投資における利回りは、表面利回りと実質利回りの2点があり、どちらの利回りも極めて重要なベンチマークとなります。

まず、表面利回りとは、一般的な収益不動産の取り扱いのあるサイトで表示されている利回りのことです。
不動産会社の方々とお話しする際の利回りといえば、まず表面利回りを意味していると考えられます。そして、この表面利回りがどのようなものかと言うと、満室を前提として年間の想定の家賃収入を物件の価格で割った数字です。

計算式としては、表面利回り=年間収入÷物件価格×100となります。

注意すべき点は、満室を前提としている点です。
実際に不動産投資をされた方はご存知かもしれませんが、どんなに優れた物件でも何十年も同じ人が住み続けてくれるわけではありません。
必ず、入れ替わりが発生し、その空室期間は家賃収入が0円となります。

実質利回りとは

一方で、実質利回りとは、実際に不動産を取得してビジネスとして実施していく際に発生する経費を考慮して利回りを計算したものです。
つまり、より実態に即した利回りを計算することになります。

主な経費には、不動産の取得に係る経費や固定資産税等があります。
実質利回りは、より現実的な利回りを計算することができますが、空室リスクをどの程度見込むべきか、マンションの修繕費用や、その他突発的に発生する費用を正確に計算することは非常に難しいものです。

したがって、実質利回りはそれぞれの前提となる条件をかなり厳密に考えない限り実態を100%反映できません。
不動産投資をする際はどの利回りで議論されているのか、また、その前提条件がどのようなものか注意する必要があります。

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