リスクに備えるために!不動産投資に向けたリスク対策

不動産のリスク

不動産投資には常に大なり小なり何らかのリスクがつきまとうもの。しかし、だからといって「リスクを恐れない」と開き直ってしまうのは大きなミステイク。 投資を行う以上は、より長期に渡って安定した収入を得たいはず。リスクとは、その安定性を脅かす存在だからです。

下落リスク・空室リスク・災害リスク、不動産投資におけるリスクはさまざま存在しますが、一つ一つを詳しく掘り下げていけば、限りなくリスクを0に近づけることも可能です。

こちらのページでは、そんな不動産投資につきものとなるさまざまなリスクと、その対策方法についてご紹介します。

不動産投資につきものの6つのリスク

不動産投資につきものの主なリスクは、

  • 空室リスク
  • 家賃及び物件価格下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 地震リスク
  • 火災リスク
  • 賃貸管理会社の倒産リスク

上記のような6つのリスクが存在します。

空室リスクは適切な価格設定しなければ起きる

空室リスクとは、思ったように投資した不動産の部屋が埋まらず、家賃収入が減益してしまうリスクのこと。

高くて内容も良いマンションや安価でオンボロなアパートよりも、適度なグレードの部屋で借りやすい価格設定の部屋の方がリスクは少なく済む傾向にあります。

家賃及び物件価格下落リスクは利便性や耐震性能などで変わる

家賃及び物件価格下落リスクは、購入した物件の価格が後になって下落するリスクのことを指します。 立地の利便性や物件の耐震性能・防犯性能などが高ければ高いほど下落のリスクを減らすことができます。

家賃滞納リスクは収入に直接影響する

住人からの賃料が滞ってしまうリスクのことです。賃貸経営においての唯一の収入源といえるのが家賃。滞納や未払いなどが起きると、収入が大きく減ってしまいます。このリスクは、賃料の支払い代行サービスを行っている賃貸管理会社と契約すれば、限りなくこちらのリスクは解消することができます。

地震リスクは耐震基準に注目

地震リスクは、地震によって建物が倒壊するリスクのこと。

特に1981年以前に作られた古い耐震基準の物件は地震による倒壊リスクが非常に高く危険です。1981年以降は、震度6強以上の地震で倒れないことが耐震の基準となっており、阪神淡路大震災や東日本大震災といった大地震が起きても、新基準で建てられたマンションは1棟たりとも崩壊することがありませんでした。

火災のリスクは木造か鉄筋コンクリートかで変わる

火災によって不動産物件を損なうリスクのこと。

特に木造アパートは一度火事が発生すると、全ての部屋がダメになってしまう可能性があるのでリスクは高め。その一方で、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、火事が起きてもその被害は一部屋のみで済むだけでなくリノベーションも簡単に行えるので、火災リスクを考える場合は、断然鉄筋コンクリート造のものを選ぶことをおすすめします。

賃貸管理会社の倒産リスクは賃料立て替え遅延などで危機を察知

賃貸管理会社が倒産し、入居者からの家賃や敷金が滞ってしまうリスクです。 賃料の立て替えが遅延しているなど、危険の兆候を見逃さなければリスクを回避することもできるでしょう。

不動産投資のリスクを減らすために注意すべき3つの重要なポイント

不動産投資のリスクを減らすために注意すべきポイントは

  • 立地
  • 物件
  • 賃貸管理会社

の3つです。これらをしっかりと検討することで、不動産投資のリスク全般を大きく下げられます。

立地は空室リスクや物件価格下落リスクを抑える重要なポイント

立地は、不動産の空室リスクや家賃及び物件価格が急激に下落するリスクを抑えるためには、注意すべき重要なポイントです。

例え、部屋のグレードがあまり良くなくとも、交通の利便性や周囲の環境次第では家賃や物件の価値が下落することはまずありません。よく使う駅に近い、大学に近いといった動機だけでもその場所が選ばれる要素にもなります。

建物は劣化しても、土地の利便性が劣化することはありません。もちろん、別の場所に大型のターミナル駅が出来たなど、そこの土地の価値が相対的に下がることはあるかもしれませんが。

物件で選ぶなら耐震性・耐火性などに優れている鉄筋コンクリート

次に重要視されているのは物件です。耐震性・耐火性などに優れている鉄筋コンクリート造のマンションなどは特に投資先として優れていると言えるでしょう。

また、部屋の設備もオートロックやバストイレ別など、住民にとって人気の要素が揃っていると物件の価値や家賃の下落が起こりにくい傾向にあります。出来るだけしっかりとした建物であることも、リスク回避の点で重要なポイントのひとつ。

賃貸管理会社は賃貸住宅管理業登録制度への登録状況で選ぶ

管理会社選びも気を抜いてはいけません。よりリスクを減らしたいのであれば、空室が出来ないように不動産のPRを十分に行ってくれたり、安定して家賃の徴収・支払いを行ってくれる安定した会社を選ぶ必要があります。

賃貸管理会社見極めるには、選定先の会社の賃貸住宅管理業登録制度への登録状況を確認するのがおすすめ。賃貸住宅管理業登録名簿に登録された企業は、管理業務に関して一定のルールに沿って行っていることを明らかにしています。分別管理などに不備があった場には、改善勧告が行われるので、その質も折り紙つき。

また、管理戸数を見るのもアリ。管理戸数が多くなればなるほどに、収入も増えるため、管理戸数の多い会社ほど経営も安定する傾向にあるからです。

対策すればした分だけリスクは減っていくもの

どうあがいても不動産の投資リスクが0になることはありません。しかし、上記の3つのポイントを押さえて投資先を決めれば、手堅く賃料による収益を得ることが可能となります。

時には冒険するのも良い経験かもしれませんが、余裕が出てくるまでは手堅く資産を増やすことを第一に考えていきましょう。

【参考URL】
https://www.homepro.jp/taishin/taishin-basic/839#Entry0
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/index.html
https://allabout.co.jp/gm/gc/25775/

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