8つのリスクを対策すれば不動産投資は怖くない

高度経済成長・年功序列・終身雇用も今は昔。なにかと将来の不安がささやかれる昨今、安定した収入源として不動産投資を考えの人も多いのではないでしょうか。しかし、「うまく軌道にのればいいが失敗した場合どうなるか……」そんな不安があり、前進できない人もいます。

もちろん投資である以上、ノーリスクというわけにはいきませんが、想定される事態をあらかじめおさえて準備しておけば、起こりうるリスクも軽減することができます。

そこでこの記事では不動産投資にかかわる8つのリスクとその対処法をご紹介します。

不動産投資を始めるか迷っている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で対策すべき8つのリスク

不動産投資には働かずに収入が入ってくる不労所得というメリットがありますが、同時にリスクもついてきます。入居者が集まらなければ収入に結びつきませんし、所有していれば税金もかかります。それでは、具体的にどんなリスクがあるのか代表的なケースを解説していきましょう。

空室リスク

当然ですが、投資した不動産に入居者が集まらなければ収入には結びつきません。不動産は所有しているだけでも、固定資産税や修繕費といった維持費が発生します。それも所有している不動産の価値が高いほど、維持費も高くなります。

不動産を取得するのにかかった費用はすべて払い終えていたとしても、入居者が入って家賃収入が発生しなければ、「収入がない」のではなく、どんどん「マイナス収支」になっていきます。

さらに空室が多いからといって、その建物を処分しようとしても「空室が多い=人気のない物件」では価値が下がり、次の買い手が見つからないという状況も考えなくてはならなくなります。

滞納リスク

せっかく入居者がいても、家賃を滞納されては収入にはなりません。滞納された場合、家賃を回収するための手間やコストも発生します。長期にわたり滞納している人がいる場合、専門家に依頼することになり、回収コストもかかってしまいます。

ただし、日本では借地借家法という法律により「家主は契約の更新を正当な理由なく拒むことはできない」とされています。ごく短い期間滞納しただけでは、退去(契約の解除)を求めることは難しくなっています。一概にはいえませんが、家賃滞納を理由にするのであれば、数ヶ月単位で滞納している入居者にしか対処できない難しい条件となっています。

金利上昇リスク

金融機関をとおして投資した場合や、借り入れして投資物件を購入した場合に起きるリスクが「金利上昇」です。「金利」すなわち、金融機関へ支払う利子が上がることで、購入した不動産の返済額も上昇することになります。

例えば、不動産投資にあてるとして「5,000万円を30年間・金利2%」で借り入れしたとします。返済総額は約6,650万円です。これが金利5%に上昇すると、返済総額は約9,660万円。3%金利が上昇するだけで、支払い総額で約3,000万円も高くなるのです。変動金利で借り入れていた場合、返済途中で金利が上昇すれば、そのまま支払い総額も上昇します。

不動産価値下落リスク

建造物は、年数が経てば経つほど価値は下落していきます。また経年劣化による下落だけではなく、周囲の環境の変化によっても建物の価値は変化します。

特に集合住宅の場合、周囲の人口が多くなると、入居者が入りやすくなることはいうまでもありません。近隣で、道路などの交通インフラ整備が進んだり、企業・学校など多くの人が集まる施設が新たに作られたりすれば、それにともない、周辺の不動産の価値が上昇します。

反対に、企業が撤退したり、学校が閉校したりすると人口減少に繋がり、価値は下落する方向に傾きます。

周囲の環境は行政や企業など、大きな組織の意向が複雑にからみあい変化していくものです。その不動産の周辺が今後どう変化していくかを考えておくことは、不動産所有者にとって重要なことといえます。

老朽化リスク

歴史的・文化的価値のある建造物の例外をのぞいて、一般的に建造物は、築年数が経てば経つほど価値は下がっていきます。売買する際の価値にも影響しますが、一番は老朽化による入居者が減ることです。

誰しもボロボロの所よりもきれいな所に住みたいものです。また、老朽化することで傷みやすいこともあり、維持管理のために修繕箇所が増えます。老朽化によるリスクは、その修繕費用がかさむことで費用負担が大きくなることです。

災害リスク

日本は、台風や地震・津波など自然災害の多い国です。加えて山も多く、宅地が限られているので、人口密度が非常に高くなっています。人口密度が高いと、人為的な災害の危険性が高く、巻き込まれる被害も多くなりやすい環境です。

大きな災害に見舞われると、建物そのものがなくなる場合もあります。建物は無事だったとしても、浸水や地盤沈下が起きればその度、修繕するための費用が必要になります。

税金リスク

不動産を所持していれば、さまざまな税金がかかります。不動産を取得する際には「印紙税」「不動産取得税」が必要です。取得後は毎年「固定資産税」「都市計画税」がかかります。家賃収入があれば「所得税」がかかりますし、不動産を贈与するなら「贈与税」遺産として残すのであれば「相続税」がかかります。

さらに、税金は常に同じ税率であるとは限りません。法律が改正されると当然、税率は変動します。また、不動産にまつわる新たな税制が発起される可能性もあります。不動産の税金は、その不動産の規模や利益に比例します。長期間所有するのであれば、流動する経済状況に留意して、税負担を考える必要があるでしょう。。

修繕リスク

老朽化の項目でもふれましたように、不動産は年数が経てば経つほど価値が下がるため、価値を維持するためには修繕が必要になります。新しく入居者をつのるためにも一定の外観の美しさ・清潔さは必要ですし、すでに入っている入居者から修繕を要望される場合もあるでしょう。

また、「海辺なら、潮による劣化」「豪雪地であれば、雪による損傷」など、立地条件に起因する傷みにも対応しなければなりません。さらに不動産所有者には、入居者に安全な空間を提供する義務があります。長く不動産を所有するのであれば、定期的に建物の点検をし、必要に応じて修繕しなくてはいけません。

不動産の運用を考える上で、最初から発生が見込まれる修繕費用も考慮にいれておくことが必要でしょう。

不動産投資のリスクに対する9個の対策方法

不動産投資には「たくさんのリスクがともなう」と、お伝えしてきました。不動産は高額なものであるだけに、全体からみれば小さい損失であったとしても、継続的にみれば高額な損失につながりかねません。ここからは、不動産投資のリスクを回避する対策と軽減させる方法についてご紹介します。

リスクヘッジ

内覧できない物件の購入は避ける

あらゆる投資にいえることですが、内容やその価値をよく吟味・判断せずに大きな金額を投資することは避けるべきです。不動産を購入する際、まず内覧できない物件の購入は避けるようにしましょう。

中古物件の場合、今現在入っている入居者がいるので内覧できない、というケースもありえます。しかし、体感的な広さや日あたり具合、修繕が必要なところなど実際に室内に入ってみてみなければ分からないこともあります。いくら外観を見て気にいっていたとしても、内覧しないで物件を決めることは避けるようにしましょう。

企業や大学のみに依存した投資は避ける

「不動産の価値」の項目でも述べましたが、取得しようとする不動産の近くに企業や学校があれば、それだけ入居者が集まりやすくなる可能性が高まります。

しかし、こうした周囲の環境は、絶対的なものではありません。企業が撤退したり学校が廃校になったりすれば、急速に人口が減り、入居者を集めにくいでしょう。それはそのまま、不動産価値の下落にもつながります。「企業や大学が近隣にある」というだけの理由で投資することも避けるべきでしょう。

目先の収益だけでの購入は避ける

企業・大学の話とも通じるものがありますが、「今現在の不動産の環境が良好」だからという理由だけで、投資物件を決めるのは避けるべきです。物件をとりまく周囲の環境は、つねに変化していきます。今現在よくても、今後悪化する可能性まで含めて考えるべきです。

もちろん悪化するだけでなく、逆に現状より物件をとりまく環境が良化する可能性もあります。現状だけをみて収支の予想や皮算用するのではなく、環境の「ブレ」にも留意して物件を選ぶようにしましょう。

有利な条件のローンを利用する

不動産物件を購入するとき、高額な買い物のため多くの人が住宅ローンを利用するでしょう。投資対象として不動産を選ぶ場合でもローンを組むことはできますが、高額な貸付は審査が厳しくなります。「投資」となれば将来性が不確かですので、金融機関は貸付相手が信用できるかどうかを確認します。

貸主である金融機関からすれば個人に「購入資金を貸す」ということではなく、事業者に「投資資金を融資する」という形になります。融資となれば金融機関ごとに条件が異なりますので、できるだけ多くの金融機関と相談し、「金額」「金利」「返済期限」など無理のない条件で契約を選ぶようにしましょう。

場所や設備面で需要のある物件を選ぶ

住宅として入居者をつのる場合でも「防音設備のついた住宅」であれば、音楽関係者や学生の需要が見込めます。さらに、音楽大学の近くであればなおさら高い需要が見込めます。一般的な住居にはない特殊な設備で、それを必要とする人が多く見込める地域であれば、入居者を集めるには有利になります。

経済的な需要に合わせることはビジネスモデルとして大切ですが、前述しましたように、物件をとりまく環境は常に変化する可能性があります。そのときそのときの需要に合わせて所有する不動産を活用しましょう。

信頼性の高い不動産会社を利用する

多くの場合、投資物件を選ぶ際には不動産会社を利用することでしょう。個人間での取引もありますが「不動産の売買」は「権利の取引」ということになるので、何重にも法律がからみます。中には特別な資格がいるような手続きもあります。専門家でなければ対応が難しいことがたくさんありますので、無理をせず不動産会社に相談しましょう。

一連の事務手続きはもちろんのこと「条件や希望を親身になって聞いてくれるか」「条件にあった物件をどれだけ提示してもらえるか」「物件の案内や下見・内覧の労をいとわない」など、実際に物件を探す中で、信頼できる不動産業者を利用していくようにしましょう。

リスク分散

購入するタイミングをずらす

まずひとつの物件の投資からはじめるのであれば問題ありませんが、複数の物件に投資する場合は、一度にすべての物件を購入するのではなく、時期をずらすようにしましょう。

不動産は所有しているだけでも維持費がかかります。最初から多くの物件を所有した場合、すべて成功すればハイリターンになりますが、どれも失敗した場合、1つの物件のみで失敗したときより多くの損失を抱えこむことになってしまいます。

投資する物件の地域を分ける

これも複数の物件に投資する場合ですが、同じ地域の物件に集中的に投資するより、さまざまな地域に分散して投資したほうがリスクヘッジにつながりやすいでしょう。

これは、前述したように「周辺の環境は流動的である」という考え方につながります。ひとつの地域に集中していては、その地域の環境が不動産物件にとって不利に働いたとき、すべての物件にその影響が及ぶことになってしまいます。地域を分散して投資しておくことは、リスクを分散することに繋がります。

投資する部屋のタイプを分ける

これも地域の項目と同様、さまざまなタイプの物件に投資しておくことで共倒れのリスクを軽減するという発想です。複数の物件に投資していずれも同じタイプの部屋では、入居する人も同じような条件の人が多くなります。

社会や周辺環境の変化により、その人たちにとって不利な条件が重なれば、投資物件の収益に直結し、所有するすべての物件に影響がおよぶことになります。複数の物件を運用するのであれば、多様な形で分散しておくことが多重リスクの軽減につながるのでおすすめです。

不動産投資市場はこれからが勝負

国交省の設置した「不動産投資市場政策懇談会」では、リート(不動産投資信託)などの資産総額を、2020年頃に約30兆円にすることを目標として掲げています。「長引くデフレ」「少子高齢化による人口減にともなう空き家の増加」「急増するインバウンド需要による外国人向け物件」など、日本の不動産投資には、まだたくさんの見込みが期待されており、国も後押しする意向です。

また国はその以降の一環として「不動産情報のオープンデータ化」「不動産鑑定評価を行う人材の育成」「海外への不動産情報の発信」などの取り組みを促進するとしています。

近年、投資に向けた資金源は、金融機関からの融資のみならず、民間企業・個人でも投資できるクラウドファンディングも増えてきました。従来よりも不動産投資に参入しやすい環境が整ってきていると点も利用し、不動産投資家を増やしていく試みが国策として動いています。

(参考:『不動産投資市場政策懇談会』)

まとめ

不動産投資は「家賃収入」という収入イメージがしやすいことから、興味がある人が多い投資案件です。しかし、不動産投資には、法律や税などの難しい管理責任もたくさん伴ってきますので、大きな責任やリスクが発生します。

リスクは、きちんと把握しておけば対策が立てられます。リスクを未然に回避して長く収入を得ることが「資産運用」の秘訣です。

不動産投資に「興味はあるが不安だ」という人は、不動産投資会社に相談してみましょう。不動産投資会社によって「分析力」「経験・実績」は異なりますので、できるだけ多くの情報から将来性を見据えるのが大切です。

大きなポイントは、信頼のおける不動産投資会社を見つけることです。不動産投資は購入するまでも勝負ですが、購入してからがもっとも大事です。

そのため不動産投資を始める場合は、必ずいくつかの不動産投資を比較しましょう。まずはどのような不動産会社があり、どのような商品を取り扱っているのかを理解することが先決です。よりよい将来のためにも、ぜひさまざまな担当者に一度会ってみることをおすすめします。

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