不動産投資で失敗する理由とは?失敗例や対策方法

不動産投資で失敗する理由とは?失敗例や対策方法

2019年時点の市場では、不動産の価値が下がるなかで家賃の収益性が上がっていることから、不動産投資を始める人が多いともいわれています。しかし、不動産投資に手を出して成功する人もいるなか、失敗する人も多いのが事実です。

不動産投資に失敗してしまうケースにはいくつか共通点がありますが、これは事前に対策をとることで回避することも可能です。物件の購入は、数千万円単位のお金が動くビジネスですので、できるだけリスクを軽減したいと考える人が多いでしょう。そこでこの記事では、失敗事例を参考に、リスクを軽減するための対策方法を紹介していきます。

不動産投資で失敗する主な理由

不動産投資は「ミドルリスクミドルリターンの投資方法」と言われています。周囲に成功している人がいるから、と安易に手を出してしまい、結果失敗する人が多いのです。不動産投資に失敗する原因の根本は、「知識不足」と「経験不足」です。

知識不足や経験不足のまま不動産投資をしてしまうとリスクが高いため、事前に失敗する原因を把握しておきましょう。

想定外の出費がある

不動産投資で失敗してしまう原因として、出費の内訳を理解できていないことが挙げられます。不動産投資の主な出費は、物件を購入した時点で発生する負担の他に、物件を購入してから発生する設備交換や修繕費、不慮の災害による対策に充てる費用です。

物件が安いという理由だけで購入してしまうと、外装や内装の設備を整えなければ入居者の募集を行えないこともあるため、購入費用の他に修繕費がかかります。また、台風や津波など自然災害で被害を受けた場合も、出費せざるを得ない状況となってしまうでしょう。

上記のように、予期せぬ出費を想定して資金計画を立てていない人は、不動産投資に失敗してしまいます。

予定していた利益が得られない

物件を購入する前は利回りや立地など好条件となりうる要素が強かったにも関わらず、空室や滞納、家賃下落が原因で失敗してしまう人も中にはいます。

まず、物件選びで多い失敗が「空室問題」です。比較的安価という理由だけで地方郊外の物件を購入してしまい、入居者が決まらず空室を出す結果になってしまうケースがあります。

地域によって家賃相場は異なり、入居状況によっては家賃を下げなければ入居者を確保することができません。そのため、想定した収益が大幅に下がることもあります。仮に入居者が入ったとしても家賃を滞納されてしまう可能性もあります。

また、所有している物件の住人が事故や事件を起こしてしまうと、新たに入居してくれる人を確保することが厳しくなってしまうこともあるので注意が必要です。

不動産会社から説明のなかったリスクに見舞われる

不動産会社の中には、物件を売るためにデメリットを少なく、メリットを多く伝える担当者も存在します。条件の良すぎる提案を安易に信じてしまい、結果大きなリスクを負ってしまうケースもありますから注意が必要です。

うまい話の中には「二重契約」「1法人1物件スキーム」という方法があり、法律を破るリスクから投資失敗につながることも少なくありません。二重契約の場合は、担当者から「自己資金がかからず物件を購入でき、プラスでお金を手元に残せる」と言われた場合に多く、売買契約書を2種類作って融資金額をつり上げます。

これは、金融機関からの高額融資を成立させるというものです。しかし、二重契約を行ってしまうと「私文書偽造および偽造私文書行使」という法律にふれてしまうリスクを負うことになります。

1法人1物件スキームは、金融機関から通常よりも多くの金額でローンを組める手法です。担当者から「法人名義にすれば資産拡大が簡単です」という話を持ち掛けられることが多く、結果的に借金額が増えるだけとなってしまうケースも少なくありません。

このように、不動産投資の知識が少ない人は、特に好条件の提案に乗ってしまい失敗してしまうこともあるので注意が必要です。

不動産投資で起こる失敗例

不動産投資では、目先の利益に飛びついて失敗する人が多く、投資の中でも特に気をつけなければならないジャンルです。失敗する人に共通している部分は、一部のメリットだけを鵜呑みにして物件を購入する、というところです。実際に投資で失敗した人の実例を参考に、どのような物件が危険なのかをしっかりと把握しましょう。

競売物件に安易に手を出す

不動産投資を始める人の中には、安価に物件を手に入れたいという考えから競売物件を購入する人もいるでしょう。競売物件とは、物件の返済ができなくなった人が裁判所から差し押さえられて、市場に売り出している物件のことです。

競売物件は、競売市場修正というものが発生することで通常よりも3割程度安く物件を手に入れることができるため、ケースによっては利益を多く出すことができます。しかし、安易に競売物件を購入してしまうと、普通に物件を購入する場合よりも労力や費用の負担が多くなる場合があるのです。

ローンの返済ができなかった人が住んでいたこともあり、ゴミが大量に残っている場合もありますし、住宅のメンテナンスを一切していない場合もあります。そのため、たとえ安価に物件を手に入れたとしても、修繕費やリフォーム代で出費がかさむ結果となる可能性があります。

物件の再建に労力と時間を費やすことで精神的な疲労が溜まり、最終的に物件を手放したという事例もあります。すべての競売物件にリスクが伴うわけではありませんが、安易に購入するとリスクを伴う可能性があるということは理解しておきましょう。

利回りだけで判断して購入する

不動産投資の知識が少ない人が陥りやすい失敗が、「目先の利回りに目がくらむ」ことです。不動産会社から物件を購入する前は利回り〇%という情報を知ることができますから、多くの人が「儲かるだろう」と考え、あまり考えずに手を出してしまうのです。

不動産会社から紹介してもらう際の利回りは、「表面利回り」と呼ばれるものが一般的ですが、実際に投資で重要なのは実質利回りと呼ばれるものです。

利回りの種類 特徴 計算式
表面利回り 投資分と利益分のみを計算した割合 (単純な収益÷投資元本)÷運用年数×100
実質利回り 表面利回りに費用を加えて計算した割合 ((単純な収益-費用)÷投資元本)÷運用年数×100

上記のように、実質利回りは「実際に物件を持ったときに発生する費用」を加えて計算するため、より具体的な見込収益を割り出すことが可能です。しかし、利回りへの知識が少ない人は投資額と収益額でしか判断しないため、実際に経営をすると利益が思った以上に少ないという結果になっていまいます。

実際に、表面利回りだけで物件を購入して投資に失敗している人も多いので、費用を含めた計算式で算出することが大切です。

購入後に近隣の大学が移転する

マンションやアパートを経営する際に、近隣の駅やスーパーなど立地の良い条件を無視して一部の需要から物件を選んで失敗する事例もあります。

例えば駅から離れた郊外の物件でも、大学や専門学校の学生に需要のある物件があった場合、確かに学生からすると好条件ですので入居者はコンスタントに入ってくれるでしょう。ですが、大学や専門学校が移転してしまった場合、特に魅力や強みのない物件だと誰も入居してくれない事態に陥ってしまいます。

物件の価値が低ければ、売却をしても元本を回収することもできない可能性が高いため、一部の需要だけからの物件選びには注意が必要になります。

自己資金が全くないのに購入する

不動産投資に手を出す人の中には、経営に使うお金がないにも関わらず物件を購入する人もいます。確かに、資金がなくても入居者が常に満室ならば毎月収益を上げることは可能です。

しかし、自己資金が全くないと、想定外の自然災害やリフォーム代、修繕費などのリスクに対応することができず、結果的に家賃収入からローンの利息分を支払い続けることになりかねません。

また頭金を入れずにローン契約をすると、返済額が増えてしまうことで金利が上がります。利息分も高額となるため、賄える資金がないと経営を続けることが困難になってしまいます。実際に、利息分は支払えても借金額は増えてしまい破産してしまった、という経営者もいますので、やはりある程度の資金は持っておくことが大切です。

不動産投資に失敗する人の特徴とは?

 

不動産投資は「楽をして儲けられるビジネス」と捉えている人は失敗する可能性が高いでしょう。確かに、不動産投資の経験が全くない人でも利益を上げ続けている人も中にはいますが、決して楽をしているわけではありません。しっかりとマーケティングや不動産についての知識を学んでいる人がほとんどですので、勘違いをしてはなりません。

主に、不動産投資で失敗する人の特徴は「自己資金を投じない人」、「多額の借金をする人」、「数字のみで判断する人」、「資金の使い方に計画性がない人」「信頼できる不動産会社がいない人」が挙げられます。自己資金や数字のみで判断する人の事例は、上記に挙げたように失敗するリスクが高まる傾向にあります。

また不動産投資は、長期的に利益を出していくビジネスプランが一般的とされています。多額の借金をする人や計画性のない人がアパートやマンションの経営をしてしまうと、利益を生む前に経営が続かなくなってしまう可能性もあります。

不動産投資で失敗しないための対策方法

成功率を上げるためには、不動産投資は長期的に安定した収益を生むことができるビジネスモデルだと認識する必要があります。アパートやマンション経営で失敗するケースは、いずれも物件を購入してから気付くことが多いため、物件を購入する前にどのような対策をしておけば良いのかを知っておけば安心です。

ここでは、失敗事例から不動産投資を始める前に知っておきたい対策方法を紹介していきます。

内覧ができない物件の投資をしない

物件選びでは、購入金額以上に物件の状態や設備のスペックが重要です。しかし、競売物件や地方郊外にある格安物件の中には内覧ができないものもあるため、リスク対策として避けた方が無難です。

不動産投資は、自分の所有している物件に入居者が入り続けることで収益を出せるビジネスですので、ニーズに合った内装の物件を選ぶことが大切でしょう。例えば、トイレとバスが別々な点やおしゃれな内装などが挙げられます。

内覧できない物件は、購入後すぐにリフォームや修繕をしなければならない可能性が出てくるため、しっかりと隅々までリサーチできるものから選ぶと良いでしょう。

高利回りだからという理由だけで購入しない

実質利回りを計算したからといって、すぐに好物件と判断するのも得策ではありません。事例にもあったように、市場調査や物件の状態を無視して利回りだけで物件を購入した人には失敗している人もいるのが実情です。

不動産投資で成功率を上げるためには、利回りだけでなく物件の築年数やグレード、家賃相場などあらゆる面から考えていくことが重要でしょう。そのためには、目先のメリットを鵜呑みにせず、しっかりと市場調査を行って下さい。

大学や企業が近隣にあるという理由だけで投資をしない

大学や企業など一部の需要だけに特化した物件を購入してしまうと、一定期間は安定した収益を得ることは可能ですが、移転や廃業をしたときの対策を取ることが難しくなってしまいます。

不動産投資では、長期的に見たビジネスプランの方がリスクを抑えることができるため、一部ではなく多方面から需要のある物件を選ぶことが大切です。駅から近いことや、近隣にスーパーやデパートが点在するなど、生活がしやすい環境は長期的に需要があります。

他にも、地域によって需要の高まるニーズは異なるため、地域に応じた好物件を探すことが失敗のリスクを減らす方法の一つです。

短期間で利益を得ようと思わない

不動産投資の方法には短期間で収益を得る手法もありますが、短いスパンでの経営はリスクが高く上級者向けとされています。不動産投資のメリットは、数十年間という長い期間で家賃収入を得ることで、収益の自動化を可能にできる点です。

長期間に渡るアパートやマンション経営には、リスク対策としてある程度の資金が必要なため、資金が全くない状態で不動産投資を始めるのは避けた方が無難です。自己資金の目安は、一般的に物件価格の20%が相場とされています。2,000万円の物件を購入する場合は400万円程度の資金を貯めておくのが望ましいといえます。

信頼性の高い不動産会社を頼る

不動産会社の中には、二重契約といったリスクが増える手法で物件を売る業者もあるため、物件を選ぶ際は、信頼性の高い不動産会社を選ぶ必要があります。

1人1人にしっかりとしたサービスの提供が可能な不動産投資会社を選ぶようにしましょう。また不動産投資は、物件を購入してからの管理も重要という観点から、購入後のアフターフォローもしっかりと確認して会社選びをしましょう。

まとめ

不動産投資へのニーズは近年高まっています。アパートやマンション経営を始める前のしっかりとしたマーケティングや、知識を身に付けること、ビジネスプランの構築が成功率を上げるカギになります。

目先の利益や条件の良すぎる話を鵜呑みして物件を購入すると、不動産投資に失敗するリスクは高まります。不動産は初心者でも利益を出すことは可能ですが、なにも考えずに行うと失敗してしまうこともあります。

そこでおすすめなのが、いくつかの不動産投資を比較することです。物件、担当、会社としてのサポート体制などを比較して、後悔のない不動産投資を実現していきましょう

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