不動産投資の利回り相場とは?利回り計算方法と注意すべきポイント【シミュレーションあり】

不動産投資を始めようと思っている人の中には、「利回り」についてよく分からない人もいるかもしれません。不動産投資をする上で、利回りは知っておきたい基本的知識です。

利回りとは、物件を購入する額に対してどれくらいの収益が得られるかを表します。物件を選ぶ際や運営する上での指標になります。

収益を上げるためには利回りが高い物件を選べばいいのではと思うかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。この記事では、利回りの計算方法やポイントをご紹介します。

不動産投資で利回り計算するときに注意するポイント

不動産投資は、購入した物件を賃貸に出して家賃収入を得るという仕組みです。家賃収入がそのまま全額収益になるのではなく、収益は家賃収入から経費を差し引いた額になります。不動産投資で利回りを計算するときに注意するポイントをご紹介します。

表面利回りより実質利回りを重視する

不動産投資での利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りとは、家賃収入を物件の購入価格で割った数字です。実際には家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税といった経費を差し引いた数字が収益となり、物件の価格に経費を足したもので収益を割った数字が実質利回りです。

表面利回りの計算で使う家賃収入は、満室を想定した状態です。空室が出てしまった時点で、想定していた表面利回りの数字と変わってしまうことに注意が必要です。

話を聞くだけでなく自分でも調べる

不動産業者から物件を紹介してもらい、利回りなどを考慮して購入する物件を選びます。ただしなかには、物件を売るために家賃の想定額を高くする担当者もいるかもしれません。そのような場合にも対応できるように、話を聞くだけではなく、自分でも調べてみましょう。大きな買い物になるので、相手の意見は参考にすることは非常に大切ですが、自分でも調べることが重要です。

不動産投資における実質利回り計算方法

不動産業者で提示される利回りは、表面利回りと説明しました。実際にはかかった経費を勘案した実質利回りが重要です。そこで実質利回りの計算方法をご紹介します。

不動産投資における利回り計算方法

不動産投資での利回りの計算式をご紹介します。
表面利回り 満室想定の年間家賃収入÷物件の購入価格×100=〇〇%
実質利回り (年間家賃収入-運営経費)÷(物件の購入価格+購入経費)×100=〇〇%

表面利回りでは、家賃収入と物件の価格だけを使って計算します。実質利回りは、他に購入の際にかかる経費と運営にあたってかかる経費を加えて計算をします。同じ物件でも、表面利回りより実質利回りの数値の方が低くなります。

東京での表面利回りシミュレーション|家賃6万円のワンルーム駅近物件

東京都内で、5,000万円で購入したワンルーム・駅近物件を家賃6万円で賃貸に出すと想定して計算すると、表面利回りは1.44パーセントです。

3,000万円で購入した物件であれば表面利回りは2.4パーセント、2,000万円で購入した物件であれば3.6パーセントです。理想の利回りだと、6万円で賃貸に出すとすれば、2,000万円前後で購入しなければなりません。

東京での実質利回りシミュレーション|家賃6万円のワンルーム駅近物件

実質利回りは、表面利回りで出した数値から必要項目をマイナスすることで計算できます。東京都内で5,000万円のワンルーム駅近物件を購入し、6万円で賃貸に出すとします。運営経費が月に1万円、購入経費が500万円かかると想定すると、実質利回りは1.09パーセントです。

経費がどれくらいかかるかによっても異なりますが、表面利回りよりも数値が小さくなることに注意が必要です。

不動産投資の利回り相場はいくら?地域による相場の違い

不動産投資における利回りにも相場があり、地域によっても異なります。都市部と地方のそれぞれにメリットとデメリットがあるため、詳しく見ていきましょう。

都会のワンルームマンションの利回り相場

東京都内の物件は4.5~4.8パーセントが利回りの平均となります。他の地方都市と比べると低いですが、空室率が低いため安定した家賃収入を得られること、都内で投資を行うメリットです。東京は購入価格が高い分、利回りが低くなりますが、家賃も高く空室率が低いという特徴があります。

地方の不動産利回り相場

東京や地方都市の利回り相場をご紹介しましたが、地方ではどうでしょうか。

東京以外の都市では、札幌が6.0パーセント、仙台では5.9パーセント、横浜が5.2パーセント、名古屋と大阪が5.4パーセント、福岡が5.5パーセントです。東京と比べると利回りが高いのは、購入価格が安いためです。物件の購入価格が安くて家賃が高ければ、利回りも高くなります。

千葉では5.5パーセント、広島では6.1パーセントです。都市部に比べると、地方は物件の購入価格が安いため利回りが高い傾向にあります。

「地方は利回りが高いのであれば、地方の物件を購入した方がいいのでは」と思うかもしれません。地方では都市部と比べて賃貸の需要が少なく、空室が出てしまう可能性が高いです。空室が出てしまうと、満室を前提とした表面利回りが参考にならないことが多いことに注意が必要です。これは地方における不動産投資のデメリットといえるでしょう。

利益が出やすい平均利回りはどのくらい?

利回りの相場は、立地だけでなく、物件の条件によっても異なります。表面利回りは、東京のマンションであれば新築で4~5パーセント、築20年以内で5.5パーセント、築35年以内で7~8%パーセントが目安です。実質利回りを基準にする方が失敗しにくい選び方をできますが、はじめのうちは表面利回りを基準にするやり方で良いでしょう。

高利回り物件が一転、低利回り物件に変化するケース

利回りを基準に物件選びをしていくことが多いですが、はじめのうちは高利回りでも、後々低利回りになってしまう物件もあります。物件を購入したときには見えにくい将来性も、できるだけ想定する必要があります。低利回り物件に変化するケースとは、どのような場合なのかをご紹介します。

高利回りだが空き室・転居が頻発するケース

物件を購入する際の価格が高かったことから、家賃も高くしなければならないこともあります。そうすると利回りが高くなりますが、家賃が高いと入居者がすぐ退去してしまうこともあります。

退去されると次の入居者が決まるまでは家賃が入りません。そのため一度入った入居者が、退去してしまうことはできるだけ避けたいのです。条件が良くても家賃が高すぎると、住み続けることが難しくなるため、長く住んでもらえるような家賃を設定しましょう。

予期せぬことで家賃を下げざるを得ないケース

大学や短大といった教育機関が近くにあると、数年スパンでの退去はありますが、次の入居者も決まりやすい傾向にあります。大学や短大の近くを狙って物件を購入する人も多くいます。

都心回帰などで大学が移転してしまうことも、稀にあります。目玉であった大学や移転すると、街から学生がいなくなってしまいます。需要がなくなると、家賃を下げざるを得なくなります。

現在の家賃を値下げする必要があるケース

物件を選ぶ際には、だいたいどのくらいの家賃に設定しようか考えることになります。築年数が浅いうちは、少々高い家賃でも入居者は見つかりやすいですが、運営していくうちに周りに新築の物件が建ったり、周りの物件の家賃が安くなったりすると、家賃を値下げすることも考えられます。

家賃を値下げすると利回りが低くなってしまうため、周辺の賃貸情報をリサーチしておきましょう。

表面利回り・実質利回り以外に知っておきたい利回り

利回りには表面利回りと実質利回りの二種類があること、相場や計算方法を紹介しました。利回りには他にも種類があるため、知識として知っておきましょう。不動産投資を進めていくと、有効に活用できるでしょう。

自己資金投資利回り

融資を受けずに物件を購入できる場合もありますが、ほとんどの場合はローンを組むなど融資を受けて購入するでしょう。ローンを組む際には頭金を入れる場合と、自己資金を使わずに全額ローンを組む場合に分かれます。自己資金投資利回りとは、自己資金を出した額に対して、どれだけ利益が得られたのかを表す数字です。

自己資金投資利回りが高いと、自己破産のリスクが低くなること、規模拡大のスピードが速いことがメリットとなります。

自己資金投資利回りは、年間の利益を自己資金投資額で割って100を掛けると計算できます。頭金を100万円入れて年間5万円の利益を得たとすると、自己資金投資利回りは5パーセントという計算です。

借入金返済後利回り

不動産投資をする上で、ローンの返済が支出の大部分を占めます。借入金返済後利回りは、得られた家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた収益をもとに計算します。

表面利回りだけでは、経費が加味されていないため実際の収益とはギャップがあることをご紹介しました。実質利回りは経費を合わせて計算しているため、実際の収益率に近くなります。しかし、これは自己資金のみで物件を購入した場合に限られます。実質利回りにローンの返済額を加えることで、より現実的な収益率が分かります。

家賃収入からローンの返済額と経費を差し引き、月にいくら手元に残るかを計算します。そこから年間収益を出し、物件の購入額で割ります。100掛けると借入金返済後利回りが計算できます。

NOI利回り

「NOI」とは「営業純利益」のことです。表面利回りが満室を想定して計算するのに対し、NOI利回りは管理費や修繕費、光熱費などの経費を加味します。減価償却費やローンの金利は含まれません。表面利回りを見ると収益が見込めそうな物件でも、NOI利回りを計算すると収益が見込めないというケースもあります。

NOI利回りには、物件があるエリアの発展性は反映されません。NOI利回りを計算して実際の収益率を見ることは大切ですが、NOI利回りだけに頼ることなく、広い視野を持って判断しましょう。

NCF利回り

「NCF」とは「純利益」のことで、NCF利回りとは、NOIに敷金などの一時金を加えて、修繕費のような資本的支出を除いたものです。不動産を鑑定する際にはNCF利回りを査定することが多くなっています。

分からないことはプロである不動産会社に聞いてみよう

不動産投資を始めると、物件を購入するために高額な費用がかかります。いきなり物件を購入するのではなく、知識をつけた上で始めるようにしましょう。

知識がないままに高額な物件を購入して、失敗してローンの返済だけが残ってしまった……といったトラブルは避けたいものです。

独学での勉強に不安がある場合は、プロである不動産会社に相談することをおすすめします。不動産投資では、不動産会社から紹介を受けて物件を購入することが多く連携が欠かせません。信頼関係を築くことで、不動産投資の成功に近づけるはずです。

まとめ

不動産投資に興味があれば、表面利回りや実質利回りといった言葉を一度は聞いたことがあるかもしれません。

「表面利回り」は賃貸に出した物件が満室になることを想定して、家賃収入を物件の購入価格で割るという計算式を用います。「実質利回り」は、管理費や修繕費、固定資産税といった経費を差し引いて計算します。

物件を購入する際は利回りが高いものを選びたくなりますが、表面利回りだけにとらわれず、実質利回りを確認するようにしましょう。

不慣れな場合は不動産会社に相談することも大切です。ただし不動産投資会社も数多くあるので、信頼できる会社をいかに早く見つけるかが重要になります。まだどの不動産投資会社にするか決まっていない場合は、ぜひ複数の不動産投資会社に一度で連絡が取れる、「一括個別面談申込み」をお試しください。

 

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